dinsdag 8 december 2015

De veranderingen voor de woningmarkt in de wetgeving voor 2016

Veranderingen per 1 januari 2016 - bron: NVM
Welke wetswijzingen vinden er plaats in 2016? Wij zetten de belangrijkste wijzigingen voor de vastgoedmarkt voor je op een rij.

Hypotheekrenteaftrek 2016 daalt naar 50,5
 %.
In 2016 daalt het maximale belastingtarief waartegen hypotheekrente kan worden afgetrokken met 0,5%-punt. Voor 2016 betekent dit dat het maximale belastingtarief waartegen hypotheekrente kan worden afgetrokken, daalt van 51 % naar 50,5 %. Het maximale aftrekpercentage daalt elk jaar met 0,5%, tot 38% in 2041.

Loan-to-Value 2016

De Loan-to-Value daalt per 1 januari 2016 van 103% naar 102%. De Loan-to-Value is de verhouding tussen de hoogte van de lening en de marktwaarde van de woning. Kopers kunnen in 2016 een hypotheek afsluiten tot 102% van de waarde van uw woning. Tot 2018 verlaagt de overheid de Loan-to-Value stapsgewijs naar 100%. Dit betekent dat er vanaf 2018 geen hogere hypotheek meer kan worden verkregen dan de marktwaarde van het koophuis.

NHG 2016

Per 1 juli 2016 wordt de bovengrens voor een nieuwe Nationale Hypotheek Garantie (NHG) verlaagd van € 245.000 naar € 225.000. Dit bedrag is inclusief bijkomende kosten, zoals notariskosten, advieskosten, borgtochtprovisie en overdrachtsbelasting. Dit betekent dat het hypotheekbedrag per 1 juli 2016 nooit meer mag zijn dan € 225.000.
De NHG stelt het percentage bijkomende kosten voor bestaande woningen en nieuwbouwwoningen standaard op 6%. Dit houdt in dat per 1 juli 2016 de koopsom plus eventuele verbouwingskosten van een bestaande woning niet meer mag bedragen dan € 212.264,-. Bij aankoop van een nieuwbouwwoning betekent dit dat de marktwaarde van de woning eveneens maximaal € 212.264,- mag bedragen.

Meer hypotheek voor tweeverdieners

Op basis van het advies van het Nibud wordt jaarlijks de maximale financieringsruimte in de regeling hypothecair krediet aangepast. Tweeverdieners krijgen iets meer financieringsruimte. Voor nader informatie over deze regeling verwijzen wij u naar de website van de rijksoverheid:
https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2015/10/26/hogere-hypotheek-voor-tweeverdieners
Zie ook:
https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/koopwoning/inhoud/nieuwe-regels-hypotheek

Schenkingsvrijstelling
De tijdelijke verruimde vrijstelling tot € 100.000 is per 1 januari 2015 vervallen. Indien ouders in 2015 belastingvrij willen schenken aan een kind tussen de 18 en 40 jaar geldt de gewone normale eenmalige vrijstelling tot € 52.752. Deze eenmalige schenkingsvrijstelling gaat per 1 januari 2016 omhoog naar € 53.016. De ontvanger moet het geld wel gebruiken voor de aankoop of verbouwing van het eigen huis of de aflossing op een eigenwoningschuld.
Met ingang van 1 januari 2017 wordt de schenkingsvrijstelling ten behoeve van een eigen woning verhoogd naar € 100.000. De schenking mag worden verspreid over drie achtereenvolgende jaren. De verkrijger van de schenking moet tussen de 18 en 40 jaar oud zijn. De regeling geldt ook als niet de verkrijger maar zijn partner aan de leeftijdgrens voldoet. De eis dat de verkrijger een kind van de schenker moet zijn, vervalt in 2017. Met de schenking kunnen woningbezitters hun schuldniveau verlagen, zowel direct bij aankoop van de woning als door op de bestaande schuld af te lossen. Let op! Het Belastingplan 2016, wat onder meer de Schenkingsvrijstelling van € 100.000 regelt, moet nog door de eerste kamer goedgekeurd worden.

Vermindering overdrachtsbelasting 36 maandentermijn werkt door in 2016

Heeft verkoper een huis, kantoor of ander vastgoed gekocht* op of na 1 september 2012 tot 1 januari 2015? En verkoopt verkoper dat pand binnen 36 maanden weer door aan een ander? Dan wordt bij deze opvolgende verkrijging alleen overdrachtsbelasting berekend over de meerwaarde van het pand. De heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting wordt verminderd met de eerdere betaalde koopsom. De verruimde termijn van 36 maanden is weliswaar vervallen per 1 januari 2015 maar kan nog doorwerken in 2016.
Voorbeeld
Verkoper heeft een woning op 1 november 2013 in eigendom verkregen. Verkoper besluit om de woning in 2016 te verkopen. Omdat verkoper de woning ten tijde van de 36 maanden termijn heeft aangeschaft, is deze termijn ook in 2016 nog van belang. Er kan een vermindering op de heffingsgrondslag gedaan worden als verkoper het pand uiterlijk op 1 november 2016 overdraagt. Zie ook onze eerder berichtgeving.
Let op! Door de vermindering van de heffingsgrondslag krijgt verkoper de eerder betaalde overdrachtsbelasting terug indien hij in artikel 2.2. van de NVM-koopovereenkomst de keuze maakt voor ‘wel’ en ‘niet’ doorstreept. Maak dit ook kenbaar aan koper voordat de koopovereenkomst wordt gesloten. Van rechtswege heeft koper namelijk recht op dit voordeel! Daarnaast dient verkoper het onderstaande artikel op te nemen in de koopovereenkomst:
Het bedrag dat koper aan verkoper uitkeert, wordt verminderd met een zodanig bedrag dat het totaal van het bedrag dat koper aan overdrachtsbelasting betaalt en het bedrag dat koper op grond van dit artikellid aan verkoper betaalt, gelijk is aan het bedrag dat koper aan overdrachtsbelasting zou betalen indien artikel 13 Wet op belastingen van rechtsverkeer niet van toepassing zou zijn.

*Voor de berekening van de overdrachtsbelasting is het moment van de juridische overdracht van belang en niet het ondertekenen van de koopovereenkomst.
Vormerkung 2016
Per 1 januari 2016 wordt de Vormerkung aangepast op twee punten:
  1. Wordt er derdenbeslag gelegd onder de koper ná een Vormerkung, dan kan koper aan de notaris die het transport begeleidt de koopsom betalen in weerwil van het derdenbeslag. 
  1. Wordt er beslag gelegd ná een Vormerkung op de onroerende zaak, dan wordt het beslag op de onroerende zaak na de levering geconverteerd in een beslag op het deel van de koopprijs dat de notaris onder zich houdt nadat de anterieure beslagleggers en hypotheekhouders zijn voldaan.
Btw-tarief voor renovatie weer 21%
De tijdelijke verlaging van het btw-tarief voor renovatie en herstel is per 1 juli 2015 vervallen. Thans bedraagt het tarief weer 21%.
Echter blijft het lage tarief van 6% voor een aantal zaken WEL geldig!
1. Permanent laag btw schilder- en onderhoudswerk: per 15 september 2009 geldt het lage btw van 6 procent voor schilder- en onderhoudswerk aan woningen ouder dan twee jaar (voor zowel arbeidsuren als het materiaal)
2. Permanent laag btw energiebesparend isolatiemateriaal: per 15 september 2009 geldt het lage btw-tarief van 6 procent voor het aanbrengen van energiebesparend isolatiemateriaal aan vloeren, muren en daken bij woningen ouder dan twee jaar (alleen voor arbeidsuren)
3. Permanent laag btw plaatsen van isolatieglas:per 1 januari 2014 geldt het lage btw-tarief van 6 procent voor het plaatsen van isolatieglas in woningen (alleen voor arbeidsuren)
Huurliberalisatiegrens in 2016 bevroren
De huurliberalisatiegrens bedraagt thans € 710,68. De liberalisatiegrens wordt per 1 januari 2016 voor 3 jaar bevroren. Voorheen liep de liberalisatiegrens van 1 juli in een jaar tot en met 31 juli in het volgende jaar. Huurprijzen kunnen als gevolg van de jaarlijkse verhogingen en als het puntenaantal het toestaat wel boven deze grens stijgen.
Huurtoeslaggrens in 2016 bevroren
Ook de algemene huurtoeslaggrens wordt per 1 januari 2016 voor 3 jaar bevroren. Thans bedraagt de algemene huurtoeslaggrens € 710,68 en zal ook voor 2016 € 710,68 bedragen.
Verplicht minimum bedrag VvE reservefonds
Per 1 juli 2016 moet een VvE jaarlijks tenminste 0,5 % van de herbouwwaarde in het reservefonds stoppen. Het reservefonds is sinds 2008 verplicht. Hoeveel geld er in het fonds moet zitten was nergens bepaald. Het wetsvoorstel dat de reservering regelt moet nog worden goedgekeurd door het parlement.
WOZ-waarde in 2016 openbaar
De WOZ-waarde van woningen wordt naar verwachting vanaf het najaar 2016 openbaar.

Heb je nog vragen naar aanleiding van deze wijzigingen bel gerust met 0412-692700 of mail naar info@woonregisseurs.nl

vrijdag 3 juli 2015

Tweede kwartaal 2015: stevig herstel houdt aan

1 juli 2015 (Bron: Woningmarktrapport.nl)


Het tweede kwartaal van 2015 was een uitstekend kwartaal voor de woningmarkt. Uit gegevens van Funda blijkt dat er ruim 41.000 woningen verkocht werden. Dat is ongeveer 20% meer dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar en vergelijkbaar met het laatste kwartaal van 2014, dat ook uitzonderlijk goed was. Vergeleken met de periode voor de crisis zijn de verkoopaantallen nog 20% lager.

Woningmarkt weer bijna gezond te noemen.
Honk rekent elk kwartaal een rapportcijfer uit voor de gezondheid van de woningmarkt. Momenteel scoort de markt een 5,4. Een jaar geleden was dit een 5,0. Bij het cijfer 6 is de woningmarkt gezond te noemen. Vooral de lage rentestand zien we als een belangrijk potentieel risico voor de markt. Hoewel een sterke stijging van de rente niet wordt voorzien, zal er een grote vraaguitval optreden wanneer dit wel gebeurt. Ook de verkooptijden zijn nog niet gunstig: gemiddeld staan huizen nog lang te koop.

Vooral nieuwere woningen in trek
De woningmarkt verslechterde sinds medio 2008 en bereikte haar dieptepunt in 2013. Herstel is sinds medio 2014 duidelijk waarneembaar en vertaalt zich vooral in een stijging van het aantal verkopen. Het herstel van de verkoopaantallen is het sterkst bij woningen die in het vinex-tijdperk zijn gebouwd (vanaf de jaren '90). Bij wederopbouwwoningen is het herstel juist minder. Waar tijdens de crisis vooral de tussenwoningen de markt gaand hielden, is nu te zien dat ook andere woningtypes sterk herstellen. Vooral appartementen - in een betaalbare prijsklasse - zijn in het afgelopen jaar veel meer verkocht, maar ook de verkoop van twee-onder-een-kap-woning en vrijstaande woningen trekt met ruim 20% groei sterk aan.

Type woningAantal verkopenStijging (%)
Q2-2014Q2-2015
Tussenwoning10.10011.900+18%
Halfvrijstaand4.7005.700+21%
Vrijstaand3.1003.800+23%
Appartement36004.800+32%
Totaal21.50026.200+22%
Bron: Funda.nl

Duurdere huizen nog lang te koop
Met name voor vrijstaande woningen geldt nog wel dat ze erg lang te koop staan: gemiddeld langer dan 2 jaar. Huizen boven de 300.000,- verkopen sowieso nog erg lastig. Bovendien neemt het  aantal aangeboden duurdere woningen toe, waardoor huizen in deze prijsklasse gemiddeld nog anderhalf jaar of meer te koop staan. De huizen in een prijsklasse van 200.000,- tot 250.000,- verkopen het snelst, maar ook hier geldt een gemiddelde (theoretische) verkooptijd van 13 maanden.

Prijsherstel is beperkt of niet aanwezig. 
Omdat er meer duurdere huizen worden verkocht stijgt de gemiddelde huizenprijs snel. Dat betekent niet dat de waarde van een individueel huis ook sterk stijgt. Bij gewilde woningen op gewilde locaties treedt wel een stijging op, maar voor het meeste aanbod is hier geen sprake van, omdat het aanbod van vergelijkbare woningen nog groot is.

Regelgeving en rente maken kopen veel aantrekkelijker dan huren
De sterk groeiende vraag is deels te verklaren uit de de lage rente, in combinatie met de sterk stijgende huren die door overheidsbeleid zijn ingegeven. Wie kan kopen gaat kopen, lijkt het devies, nu banken bovendien ook weer wat meer uitlenen. Wie nu een modaal inkomen heeft kan bij de grote banken gemiddeld € 153.000,-. Een jaar geleden was dat € 144.000,-.

Historische piek in hypotheekaanvragen
Hypotheekadviseurs draaien overuren,blijkt uit gegevens van het NHD, een organisatie die veel van de hypotheekaanvragen elektronisch afhandelt. Het betrof in het tweede kwartaal ongeveer 93.000 hypotheken, tegen 51.000 een jaar eerder. De piek zal deels samenhangen met de verlaging van het bedrag waarvoor een Nationale Hypotheek Garantie kan worden afgesloten. Per 1 juli gaat dit bedrag omlaag naar € 245.000,-. Een andere oorzaak zijn de signalen van een mogelijke rentestijging: enkele hypotheekbanken verhoogden de afgelopen maand hun tarieven licht.

Beperkt herstel in het verschietWij verwachten dat het herstel van de woningmarkt in de tweede helft van 2015 behouden blijft en zich licht beperkt zal voortzetten, mits de rente laag blijft. Omdat het herstel van de woningmarkt in het derde kwartaal van 2014 is ingezet, verwacht zij in vergelijking met vorig jaar geen grote verbeteringen in de cijfers waar te nemen. De verlaging van de Nationale Hypotheek Garantie zal naar verwachting geen noemenswaardig effect hebben. 

donderdag 11 juni 2015


Je huis verkopen? De snelste verkoop en de hoogste opbrengst !

Je huis is in het algemeen je duurste bezit.
Het is als het ware je 2e huid. Je huis biedt je warmte en beschutting en het is er voor je zodra je de deur binnenstapt.
Als je je huis gaat verkopen verdient het de beste aandacht die het maar kan krijgen. Is het niet om dat wat het je al die jaren heeft gegeven, dan toch zeker om de opbrengst veilig te stellen.
Hoe meer het opbrengt, hoe makkelijker de volgende stap..

Daar heb je zelf heel veel invloed op, meer dan je denkt!
Jij moet de koper wel op weg helpen om de keuze voor jouw woning te maken. Dat kan eenvoudig als je de 10 geboden bij je huis verkopen naleeft: 

Je huis perfect op de markt? Let op de 10 Geboden!

  • Het 1e gebod 
    Gij zult de hele woning opruimen 
  • Het 2e gebod
    Gij zult alle oude en niet gebruikte spullen definitief weg doen 
  • Het 3e gebod 
    Gij zult overbodige meubels elders opslaan
  • Het 4e gebod 
    Gij zult alle vloeren vrij maken 
  • Het 5e gebod 
    Gij zult alles repareren wat defect is 
  • Het 6e gebod 
    Gij zult alle ruimtes een voor iedereen begrijpelijke en benodigde functie geven 
  • Het 7e gebod 
    Gij zult de tuin zowel voor als achter (en ook de schuur) helemaal bijwerken, opruimen en schoonmaken 
  • Het 8e gebod 
    Gij zult het huis schilderen waar nodig, behangen waar nodig en van nieuwe vloerbedekking voorzien waar nodig 
  • Het 9e gebod 
    Gij zult de inrichting van het huis zo verfrissen en aanpassen dat het huis als een showroom wordt, met zoveel mogelijk licht en ruimte 
  • Het 10e gebod 
    Gij zult de woning professioneel te koop zetten met gebruikmaking van alle mogelijke promotiemiddelen en perfecte fotografie

Wil je meer informatie? 
Wij verkopen woningen op een NVM positie op Funda vanaf een courtage van € 750,- incl. BTW. KLIK HIER voor uitgebreide info.

zaterdag 7 februari 2015


Zelf je huis verkopen? Of verkopen via een goedkope makelaar, maar dan wel een NVM makelaar?

Verdien duizenden euro’s! Schrijf zelf de verkooptekst en doe zelf de bezichtigingen bij Woonregisseurs.nl
(regio Uden Veghel Oss Schijndel Landerd Bernheze) en digimakelaars.nl (landelijk).

Tips om je eigen wervende verkooptekst te schrijven.

De belangrijkste volgorde van iedere verkooptekst is:
-Aandacht trekken
-Bespreken
-Overtuigen
-Bezwaren wegwerken
-Afsluiten (in dit geval de kijker bewegen om ook te komen bezichtigen)

Als je deze volgorde aanhoudt schrijf je al een betere verkooptekst dan je ziet bij 90% van alle andere woningen die te koop staan!

-Hou je tekst kort en bondig en geef waar mogelijk maten op, de grootte van de woonkamer en de keuken vinden mensen interessant.
-Gebruik woorden die leuk of uitnodigend zijn. Woorden die een leuk beeld oproepen of een fijn gevoel activeren werken altijd goed.
Hier vind je een lijst van positieve woorden.
-Voorkom woorden als nee, niet. Probeer de zin dan  om te buigen naar iets positiefs.

Veel gemaakte fouten:
-In iedere zin de woorden “voorzien van” gebruiken. 
Beter is om hiervoor alternatieven te verzinnen, zodat je wat afwisseling hebt: Compleet met, samen met, waarin, afgewerkt met etc.
-Zogenaamde mooie worden gebruiken: Gelegen aan, fraai, veel lichtinval, biedt toegang tot, middels, tevens, voorts. 

Een mogelijke succesvolle tekstopzet:

Opening:
De eerste 200-250 tekens komen in alle websites prominent bovenaan!
Daarin zul je dus moeten zorgen dat je kijkers door gaan klikken naar de rest van de tekst.

Geef hierin een combinatie van een paar feitelijkheden en veel gevoel.

Bijvoorbeeld:
Dit hoekhuis staat aan een rustige laan, heeft een leuk uitzicht, veel prettige leefruimte en is zeer goed onderhouden. Het huis is fijn ingedeeld. Bijzonder is de grote woonkeuken, waar iedereen zich direct thuisvoelt. 

Locatie:
Hier vertel je in een paar zinnen waar het huis staat en wat de omgeving te bieden heeft.

Specialiteiten:
Vertel hier in het kort wat dit huis zo speciaal maakt.

Indeling:
Per verdieping loop je het huis door, waarbij je rekening houdt met wat je per verdieping zelf het belangrijkste zou vinden om te bekijken.
In erg veel verkoopteksten kom je “hal/entree, toilet en meterkast” als allereerste woorden tegen.
We gaan er vanuit dat ieder huis deze ruimtes heeft. Deze woorden kun je dus beter ergens achteraan zetten.

Begane grond of woonverdieping eerst:
Een huizenkoper is op zoek naar de ruimtes.
De allerbelangrijkste ruimte is de woonkamer, daarna de keuken en andere ruimtes beneden, zoals een extra kamer, serre etc.
Aan het eind van de alinea over de begane grond, of bij een appartement de woonverdieping zou je nog even kunnen benoemen waar het toilet en de meterkast zich bevinden. En heeft de meterkast bijzonderheden, dan kunnen die ook nog worden aangegeven.

Overige verdiepingen:
Ook hier zijn de slaapkamers en de badkamer belangrijker dan de overloop.
Te benoemen als bijvoorbeeld:
3 ruime slaapkamers van .., .. en .. m2. Alle ramen hebben dubbelglas.
De badkamer helemaal bespreken met bijvoorbeeld het jaar waarin deze is vernieuwd.
Geef het ook mar duidelijk aan als de badkamer niet zo fraai is. Bijvoorbeeld: De badkamer met douche en ligbad is gedateerd, maar nog helemaal compleet en netjes.
En tot slot zou je de verdieping nog kunnen eindigen met: De overloop heeft nog een extra bergkast.

Zolder of bovenste verdieping:
Hier in ieder geval benoemen hoe je boven komt, dus met een vaste trap, schuif- of vouwtrap. Gebruik liever niet het woord vlizotrap, dat is eigenlijk een merknaam en zegt maar weinig over de soort trap.  
Geef hier ook duidelijk aan of er een kamer is, en kamer gemaakt kan worden, of als de ruimte echt niet toereikend is; dat een kamer niet mogelijk is.
Dat laatste bespaart je een hoop nodeloze kijkers die uiteindelijk wel iets van de zolder hadden willen maken.

Kelder:
Geef aan of de kelder ergens goed voor te gebruiken is.

Buitenruimte: 
In alle enthousiasme over het huis vergeten verkopers nog wel eens een tekst over de buitenruimte, de tin, de garage, die grote schuur.
Maak hier ook een beleving van. Buitenruimte wordt tegenwoordig erg belangrijk gevonden.

Energie:
Heb je wat leuks te melden over de isolatie, het energiegebruik van je huis of misschien zelfs over de zonnepanelen, doe dat dan vooral!
Zuinig met energie is trekking en vermelding van het energielabel zelfs verplicht.

Tot slot:
Een slotzin, waarin je de leukste dingen nog een keertje aanhaalt en mensen uitnodigt om een bezichtiging te komen doen.

En als zakelijk overzicht:
Een opsomming van de punten waar jij ook op zou letten als je een huis koopt.
-isolatie
-energielabel
-verwarming
-vernieuwingen
-eyecatchers
-aanvaardingsvoorstel

Probeer de zinnen te maken alsof het spreektaal is, dan wordt de afstand kleiner en kom je beter binnen bij je mogelijke kopers.

Ik wens je veel succes bij het schrijven!