dinsdag 3 januari 2012

Welke kansen zijn er op de woningmarkt in 2012

Op 28 december publiceerde het Eindhovens Dagblad een lang interview met Ger Hukker, voorzitter van de NVM, en Elco Brinkman, voorzitter van Bouwend Nederland. Hieronder een weergave van dat gesprek.

De daling van de huizenprijzen is weer aan het versnellen, het aantal huizenverkopen blijft dalen. Sinds het begin van de crisis in 2008 hebben vijftigduizend bouwvakkers naar ander werk moeten omkijken en makelaars ruilen hun statige pand in voor een goedkoper kantoor.

De vooruitzichten voor 2012 zijn even somber. Toch zijn er ook volop kansen, zeggen voorzitter "Het is de angst door overdrijving die de partijen op de woningmarkt in zijn greep houdt", zegt Brinkman.

Angst door overdrijving? Mensen zien de waarde van hun woning met de dag dalen, er wordt geen huis verkocht.
Brinkman: "Dat hele Europese debat lijkt langzamerhand wel beperkt tot de Nederlandse woningmarkt. Er is een beeld ontstaan dat wij een overmaat aan schulden hebben, maar dat is onzin. De totale hypotheekschuld bedraagt inderdaad 644 miljard euro, maar daar staat een woningwaarde van 1.100 miljard tegenover en ook nog al het spaargeld van mensen, het pensioenvermogen."

Hukker: "De woningmarkt is redelijk tot stilstand gekomen. Consumenten worstelen met vragen als krijg ik mijn financiering wel rond en kan ik mijn schulden wel betalen."

De Nederlandsche Bank waarschuwt vooral dat schulden geconcentreerd zijn bij één groep mensen, namelijk de jonge starters.
Hukker: "Starters hebben geen spaargeld. Als zij een huis kopen, moeten zij dus een groter bedrag lenen en zitten zij dieper in de schulden. Het is nooit anders geweest. Het enige dat is veranderd, is dat in het verleden de huizenprijs automatisch iets meer dan de inflatie steeg, dus na twee jaar was het onderpand al meer waard dan de hele hypothecaire lening. Doordat deze mensen geen hypotheek meer kunnen krijgen, hebben zij geen toegang tot de woningmarkt, want ze zijn te arm om te kopen en te rijk om te huren."

Brinkman: "Voor deze mensen ligt nog een hele markt open. Er moet veel meer gebouwd worden in het middensegment huur, met huren tussen de 650 en 950 euro per maand." Hukker: "Het is heel belangrijk dat er meer huurwoningen komen in het tussensegment. Daar kunnen zoveel mensen terecht die nu buiten de boot vallen."

Opmerkelijk pleidooi voor een makelaar: meer huurwoningen. Daar verdient u toch niets aan?
Hukker: "We moeten sowieso af van het idee dat huurders 'losers' zijn en alleen kopers het goed voor elkaar hebben." Brinkman: "Het gaat om de doorstroming. Als mensen in het middensegment een woning vinden, dan komt er aan de onderkant woonruimte vrij."

Hukker: "Het draait allemaal om doorstroming, maar dan moet je mensen de mogelijkheid daartoe geven." Brinkman: "Maar het moet voor institutionele beleggers als pensioenfondsen wel aantrekkelijk worden gemaakt om in die woningen te investeren. Dus dan moet er op de lange termijn een rendement van ongeveer 7 procent op gemaakt worden. Gemeenten zullen hun grondprijzen moeten verlagen en er mogen geen maatregelen genomen worden die de huizenprijs extra laten dalen."

Geen aanpak van de hypotheekrenteaftrek?
Hukker: "Iedere keer wordt weer iets geroepen. Dan is het de renteaftrek. De consument is zo langzamerhand het spoor bijster door al die plannetjes."

Brinkman: "Maar ook de banken moeten weer doen waar ze goed in zijn. Zij moeten weer hypotheken verstrekken. Als er geen krediet verstrekt wordt, kan niemand investeren. Dat is ook slecht voor de woningmarkt. Het is bijna niet mogelijk om je huis te vergroenen, te isoleren of te voorzien van zonnepanelen. Mensen krijgen die verbouwing niet rond bij de bank."

Hukker: "Zo dom dat een bank daar geen lening voor verstrekt. Een huis dat weinig energie verbruikt is zomaar tienduizend euro meer waard."

Wat wordt 2012 voor een jaar?
Brinkman: "Het wordt heel moeilijk voor de bouwbedrijven. We hebben afgelopen jaar de verlaging van de btw gehad, waardoor omzetten toenamen en er minder faillissementen waren. Maar we zien het aantal bedrijfsbeëindigingen nu snel stijgen en de omzetten dalen weer." Hukker: "Ik zie nog geen herstel op de woningmarkt."

Tot zover dit artikel uit het Eindhovens Dagblad.

De opinie van Theo Heus over de kansen in 2012:
"Zoals ik al 2 jaar verkondig zijn alle verkoopprijzen op dit moment te hoog. Gelukkig ziet een heel aantal verkopers dit inmiddels in en worden prijzen op ons initiatief verlaagd. Natuurlijk is er voor veel verkopers een grens. Met verlies verkopen is geen pretje.

Toch adviseer ik alle woningverkopers die dit probleem hebben of dreigen te krijgen om over de verkoopprijs in gesprek te gaan met hun makelaar en daarna met hun bank om te overleggen hoe dit gat kan worden gedicht.

Nu actie nemen verkleint het verlies op termijn. De meeste banken voorspellen voor 2012 nog een verdere prijsdaling van 5-7 %. Banken hebben dus begrip voor verkopers met een probleem.

Daarna moet de woning opnieuw met alle mogelijke middelen onder de aandacht worden gebracht."

Geen opmerkingen:

Een reactie plaatsen