vrijdag 13 januari 2012

Consument heeft ruime keuze uit steeds betaalbaarder woningaanbod

Dalende trend in transacties en prijzen woningmarkt zet door

De woningmarkt kende in het vierde kwartaal van 2011 een daling van het aantal transacties met 13% ten opzichte van dezelfde periode in het jaar daarvoor. Het aantal verkochte woningen door NVM-makelaars bedroeg 22.202 (gehele markt 29.400). Op jaarbasis zijn in 2011 door NVM-makelaars 89.210 woningen verkocht (totale markt 118.000 woningen). Dat is 7% minder dan een jaar eerder. De prijs van de gemiddeld verkochte woning daalde in het afgelopen jaar met 4,1%. In het afgelopen kwartaal ging 1,7% van de prijs af. Dat meldt de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) in haar analyse van de woningmarkt over het vierde kwartaal van 2011.
* De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn voorlopig.
In het algemeen is er een dalende trend in het aantal transacties waarneembaar. De NVM wijst daarvoor diverse factoren aan. “De schuldencrisis, de problemen in Griekenland en andere Zuid-Europese landen en de daaruit voortgevloeide economische stagnatie in ons land hebben de situatie op de woningmarkt negatief beïnvloed. De Nederlandse consument is onzeker en stelt de beslissing om een ander huis te kopen uit”, zegt Hukker. “De afgenomen leencapaciteit, de dreigende recessie en de voorgenomen bezuinigingen van het kabinet hebben het consumentenvertrouwen en de mogelijkheden om een huis gefinancierd te krijgen het afgelopen jaar verder ondermijnd. Het ontbreekt op veel terreinen aan een duidelijk toekomstperspectief.”

Moeilijke markt voor appartementen
Het appartement blijft ondanks de moeilijke markt het meest verkochte woningtype met 31,4%, hoewel ook hier het aantal transacties afnam. Sinds het begin van de crisis in het derde kwartaal van 2008 is dit het geval. De tussenwoning is het op één na meest verkochte woningtype (28,3%).
De vrijstaande woning is het minst verkochte woningtype met 12,6%. In vergelijking met het 4e kwartaal 2010 is het relatieve aandeel van vrijstaande woningen in de verkopen met 1%-punt toegenomen.
De NVM verwacht dat in 2012 het aantal transacties iets zal afnemen, en dat ook de gemiddelde woningprijs verder zal dalen. “Wij denken dat de prijsdaling dit jaar ongeveer 5% zal zijn”, zegt Hukker. “Mensen die nu nog blijven vasthouden aan een te hoge vraagprijs, komen straks van een koude kermis thuis, vrees ik. Hun woningen zullen lastig of niet van de hand gaan. Het is mede aan de makelaars om ze dat perspectief duidelijk te schetsen en deze mensen te ondersteunen bij een succesvolle verkoop.”

Tussenwoning snelst verkocht
De verkooptijd van de gemiddelde woning bedroeg in het 4e kwartaal 146 dagen. De tussenwoning was wederom het snelst verkochte woningtype met 124 dagen. Jarenlang was het appartement het snelst verkopende woningtype, maar sinds enige kwartalen komt deze eer toe aan de tussenwoning. De gemiddeld verkochte hoekwoning en appartement wisselden het afgelopen kwartaal even snel van eigenaar met 138 dagen. De verkooptijd van vrijstaande woningen is met 211 dagen (7 maanden) nog steeds het grootst. “Hier liggen absoluut kansen voor onze leden”, zegt Hukker. “De consument is bij woningtransacties steeds meer gebaat bij maatwerk en creatieve oplossingen van professionals.”
Halverwege het 4e kwartaal 2011 (de peildatum voor het aanbod) stonden ruim 171.000 woningen te koop bij NVM-makelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting 227.000 woningen in aanbod. Bijna 30% van het aanbod bestaat uit appartementen. De looptijd van het totale bestaande woningaanbod is 271 dagen.

Consument heeft ruime keuze
De NVM Krapte-indicator, die vertelt hoeveel keuzemogelijkheden een potentiële koper op de woningmarkt heeft, is in Nederland sinds de crisis flink opgelopen. Dit is het gevolg van zowel de terugloop in het aantal transacties als de toename van het aantal woningen dat te koop staat. Het afgelopen kwartaal is vooral het aanbod toegenomen.
De consument heeft inmiddels de keuze uit meer dan 23 woningen. Een consument op zoek naar een vrijstaande woning kan kiezen uit maar liefst 44 woningen. Een consument die op zoek is naar een appartement heeft de keuze uit bijna 22 appartementen, voor de crisis waren er dat maar 6. Hukker: “Hoe lastig 2011 ook was, voor de modale koper met lef of visie was het eigenlijk een prima jaar. De consument heeft een ruime keuze en betaalt minder voor een woning.”

Meer aandacht voor restschuldproblematiek
De NVM vindt dat, gezien de grootte van het uitstaande hypotheekbedrag in ons land, banken huiseigenaren moeten stimuleren meer hypotheekschuld af te lossen. “Ruim 500.000 huishoudens hebben op dit moment een potentiële restschuld”, stelt Hukker. “Voor het grootste deel van die huishoudens is dat geen probleem, omdat ze netjes betalen en geen intentie hebben om in deze tijd te verhuizen.
Maar voor mensen die nu willen verhuizen, zal bij verkoop van de woning de resterende hypotheekschuld naar verwachting hoger zijn dan de verwachte opbrengst van de woning. Vooral jongere huishoudens en huishoudens die recent een woning hebben gekocht, hebben een vergrote kans op een restschuld. Conform de Gedragscode van de banken moet deze restschuld gewoon meegefinancierd worden in de hypotheek van de nieuwe woning. ”
De invloed van de restschuld op het verhuisgedrag van huishoudens wordt in belangrijke mate bepaald door de wijze waarop banken invulling geven aan de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Een verkennende steekproef onder financiële adviseurs toont aan dat banken nauwelijks bereid zijn de restschuld mee te financieren. Hukker: “Door de strikte hantering van de norm dat de hypotheek niet meer mag bedragen dan 106% van de waarde van de woning, is er sprake van een ‘dubbel slot’ op de woningmarkt. Huishoudens met een restschuld kunnen niet meer verhuizen, ook als er voldoende inkomen is om de hypotheek te betalen. De restschuld-problematiek in Nederland neemt bij verdere prijsdalingen zeer grote proporties aan. Het aantal huishoudens met een potentiële restschuld neemt met ruim 40 procent toe als de woningprijzen 10 procent dalen ten opzichte van het prijsniveau medio 2011.”

Vooruitzichten 2012
De NVM ziet voor het komende jaar geen herstel van de woningmarkt. De onzekerheid voor de consument zal blijven voortduren, onder meer door de geplande bezuinigingen van het kabinet. Hukker: “Grootste probleem blijft het ontbreken van toekomstperspectief, een integrale aanpak van de woningmarkt, en als gevolg daarvan voortdurende onzekerheid bij consumenten. De Voorjaarsnota zal wellicht meer slecht nieuws brengen. Daarnaast zullen er nog meer proefballonnetjes worden opgelaten, zoals ook de afgelopen maanden is gebeurd. De eurocrisis zal niet op korte termijn worden opgelost. Bovendien is een hypotheek voor banken geen strategisch product meer, maar eerder een blok aan het been. Al met al zal de consument het komende jaar met de handrem erop op de woningmarkt opereren.”

Onze visie:
N.a.v. deze berichten zijn door PvdA, PVV en ook het CDA kamervragen gesteld. Gelukkig barst nu ook in den Haag de discussie los over de steeds maar blijven onrust rondom de eigen woning.
De consument en de economie zijn gebaat bij rust en vertrouwen. Het wordt dringend tijd dat de regering hiervoor gaat zorgen.

dinsdag 3 januari 2012

Welke kansen zijn er op de woningmarkt in 2012

Op 28 december publiceerde het Eindhovens Dagblad een lang interview met Ger Hukker, voorzitter van de NVM, en Elco Brinkman, voorzitter van Bouwend Nederland. Hieronder een weergave van dat gesprek.

De daling van de huizenprijzen is weer aan het versnellen, het aantal huizenverkopen blijft dalen. Sinds het begin van de crisis in 2008 hebben vijftigduizend bouwvakkers naar ander werk moeten omkijken en makelaars ruilen hun statige pand in voor een goedkoper kantoor.

De vooruitzichten voor 2012 zijn even somber. Toch zijn er ook volop kansen, zeggen voorzitter "Het is de angst door overdrijving die de partijen op de woningmarkt in zijn greep houdt", zegt Brinkman.

Angst door overdrijving? Mensen zien de waarde van hun woning met de dag dalen, er wordt geen huis verkocht.
Brinkman: "Dat hele Europese debat lijkt langzamerhand wel beperkt tot de Nederlandse woningmarkt. Er is een beeld ontstaan dat wij een overmaat aan schulden hebben, maar dat is onzin. De totale hypotheekschuld bedraagt inderdaad 644 miljard euro, maar daar staat een woningwaarde van 1.100 miljard tegenover en ook nog al het spaargeld van mensen, het pensioenvermogen."

Hukker: "De woningmarkt is redelijk tot stilstand gekomen. Consumenten worstelen met vragen als krijg ik mijn financiering wel rond en kan ik mijn schulden wel betalen."

De Nederlandsche Bank waarschuwt vooral dat schulden geconcentreerd zijn bij één groep mensen, namelijk de jonge starters.
Hukker: "Starters hebben geen spaargeld. Als zij een huis kopen, moeten zij dus een groter bedrag lenen en zitten zij dieper in de schulden. Het is nooit anders geweest. Het enige dat is veranderd, is dat in het verleden de huizenprijs automatisch iets meer dan de inflatie steeg, dus na twee jaar was het onderpand al meer waard dan de hele hypothecaire lening. Doordat deze mensen geen hypotheek meer kunnen krijgen, hebben zij geen toegang tot de woningmarkt, want ze zijn te arm om te kopen en te rijk om te huren."

Brinkman: "Voor deze mensen ligt nog een hele markt open. Er moet veel meer gebouwd worden in het middensegment huur, met huren tussen de 650 en 950 euro per maand." Hukker: "Het is heel belangrijk dat er meer huurwoningen komen in het tussensegment. Daar kunnen zoveel mensen terecht die nu buiten de boot vallen."

Opmerkelijk pleidooi voor een makelaar: meer huurwoningen. Daar verdient u toch niets aan?
Hukker: "We moeten sowieso af van het idee dat huurders 'losers' zijn en alleen kopers het goed voor elkaar hebben." Brinkman: "Het gaat om de doorstroming. Als mensen in het middensegment een woning vinden, dan komt er aan de onderkant woonruimte vrij."

Hukker: "Het draait allemaal om doorstroming, maar dan moet je mensen de mogelijkheid daartoe geven." Brinkman: "Maar het moet voor institutionele beleggers als pensioenfondsen wel aantrekkelijk worden gemaakt om in die woningen te investeren. Dus dan moet er op de lange termijn een rendement van ongeveer 7 procent op gemaakt worden. Gemeenten zullen hun grondprijzen moeten verlagen en er mogen geen maatregelen genomen worden die de huizenprijs extra laten dalen."

Geen aanpak van de hypotheekrenteaftrek?
Hukker: "Iedere keer wordt weer iets geroepen. Dan is het de renteaftrek. De consument is zo langzamerhand het spoor bijster door al die plannetjes."

Brinkman: "Maar ook de banken moeten weer doen waar ze goed in zijn. Zij moeten weer hypotheken verstrekken. Als er geen krediet verstrekt wordt, kan niemand investeren. Dat is ook slecht voor de woningmarkt. Het is bijna niet mogelijk om je huis te vergroenen, te isoleren of te voorzien van zonnepanelen. Mensen krijgen die verbouwing niet rond bij de bank."

Hukker: "Zo dom dat een bank daar geen lening voor verstrekt. Een huis dat weinig energie verbruikt is zomaar tienduizend euro meer waard."

Wat wordt 2012 voor een jaar?
Brinkman: "Het wordt heel moeilijk voor de bouwbedrijven. We hebben afgelopen jaar de verlaging van de btw gehad, waardoor omzetten toenamen en er minder faillissementen waren. Maar we zien het aantal bedrijfsbeëindigingen nu snel stijgen en de omzetten dalen weer." Hukker: "Ik zie nog geen herstel op de woningmarkt."

Tot zover dit artikel uit het Eindhovens Dagblad.

De opinie van Theo Heus over de kansen in 2012:
"Zoals ik al 2 jaar verkondig zijn alle verkoopprijzen op dit moment te hoog. Gelukkig ziet een heel aantal verkopers dit inmiddels in en worden prijzen op ons initiatief verlaagd. Natuurlijk is er voor veel verkopers een grens. Met verlies verkopen is geen pretje.

Toch adviseer ik alle woningverkopers die dit probleem hebben of dreigen te krijgen om over de verkoopprijs in gesprek te gaan met hun makelaar en daarna met hun bank om te overleggen hoe dit gat kan worden gedicht.

Nu actie nemen verkleint het verlies op termijn. De meeste banken voorspellen voor 2012 nog een verdere prijsdaling van 5-7 %. Banken hebben dus begrip voor verkopers met een probleem.

Daarna moet de woning opnieuw met alle mogelijke middelen onder de aandacht worden gebracht."