donderdag 22 november 2012

Nieuwe hypotheekregels per 1 januari 2013


Nieuwe hypotheekregels per 1 januari

Tenzij de Tweede en Eerste Kamer nog anders beslissen, zijn op 1 januari 2013
nieuwe hypotheekregels van kracht.

Allereerst geldt voor nieuwe hypotheken dat de rente alleen nog aftrekbaar is
als de hypotheek gedurende de looptijd volledig en ten minste annuïtair wordt
afgelost. Die ingreep heeft het eerste jaar nauwelijks invloed op de nettorentelasten,
maar loopt in de jaren daarna op.

De eerste tien jaar gaat het om enkele procenten, aan het einde van de looptijd gaat
het om zo'n 40 tot 50 procent hogere maandlasten. Overigens worden alle onherroepelijke koopovereenkomsten van vóór 1 januari nog aangemerkt als bestaande gevallen,
ook al wordt het huis pas uiterlijk in 2013 geleverd.

Daarnaast krijgen huishoudens die een spaar- of aflossingsvrijehypotheek met
Nationale Hypotheekgarantie hebben, bij verhuizing na 1 januari 2013 geen
aflossingsverplichting. Het Waarborgfonds Eigen Woningen zal de regels aanpassen
zodat mensen hun bestaande spaar- of aflossingsvrije hypotheek met een garantie
na 1 januari 2013 kunnen meenemen naar de volgende woning, zonder dat wordt
 geëist die lening geleidelijk af te lossen. Na de eerdere tegengestelde berichtgeving
van NHG heeft minister Blok mede op aandringen van de NVM ingegrepen.

Restschuld
Een andere maatregel heeft betrekking op de restschuld. Wie zijn huis met verlies
verkoopt en een lening afsluit om de restschuld af te betalen, kan de rente van die
lening aftrekken van de belasting. De regeling geldt maximaal tien jaar en is reeds
op moment van aankondiging ingegaan

De maatregel is bedoeld om huiseigenaren tegemoet te komen als ze met een
restschuld blijven zitten en geldt ook voor mensen die van een koop- naar een
huurwoning verhuizen.

Hierbij is het overigens geen voorwaarde dat de totale restschuld moet zijn afbetaald
in die tien jaar.

Startersleningen
Het kabinet komt nog met nieuwe voorstellen om de mogelijkheden tot startersleningen
uit te breiden. Na de commotie over tijdelijke stopzetting wegens onduidelijkheden
heeft minister Blok door middel van een beleidsbesluit via de Belastingdienst geregeld
dat de verstrekking van startersleningen doorgang kan vinden. Tevens is er voor 2013
in ieder geval al 20 miljoen aan aanvullend budget vanuit het Rijk toegezegd.

Per 1 juli 2013 wordt de tijdelijk verhoogde NHG-borgingsgrens weer een stukje
afgebouwd.

dinsdag 20 november 2012

Het energielabel in 2013

Het energielabel in 2013
Het energielabel is sinds 1 januari 2008 verplicht bij verkoop en nieuwe verhuur van alle gebouwen zoals woningen, kantoren, winkels, scholen en ziekenhuizen. Bij het ontbreken van een energielabel handelt men in strijd met de wet. Een sanctieregeling kent de wet echter nog niet.
Het kabinet heeft in een wetsvoorstel aan de Kamer voorgelegd om sancties op te leggen als het energielabel ontbreekt. Een van die sancties is dat notarissen de akte van levering pas mogen passeren als er een energielabel is overlegd. Het wetsvoorstel moet nog worden goedgekeurd door de Tweede Kamer en Eerste Kamer. Pas dan treedt de wet in werking

Actuele ontwikkelingen
Op dit moment bestaat nog geen zekerheid over de datum van inwerkingtreding van de sanctioneringswet. Het streven is om de wet op 1 januari 2013 in te laten gaan, maar dat lijkt vrijwel onhaalbaar. In het debat over het energielabel dat donderdagavond plaatsvond in de Tweede Kamer bleek dat de minister eigenlijk een eenvoudiger wet zou willen. De Kamer stemt op 20 november over het wetsvoorstel.
Vooruitlopend op de wetswijziging adviseert de NVM de verkopers om het energielabel aan te vragen. De praktijk leert echter dat de levering van het energielabel door partijen contractueel wordt uitgesloten.
Zodra de sanctionering van het energielabel ingaat, zal de verkoper zorg moeten dragen voor de levering van een energielabel. Zonder energielabel zal de notaris de akte van levering niet kunnen passeren en loopt de verkoper het risico in gebreke te worden gesteld met alle gevolgen van dien.

Kosten energielabel
Wie moet de kosten betalen van het energielabel? De verkoper dient een energielabel te overhandigen. In beginsel zal de verkoper dit moeten bekostigen. Partijen kunnen met betrekking tot de kosten natuurlijk andere afspraken maken. Het is dan echter noodzakelijk om daar bij het opstellen van de koopovereenkomst rekening mee te houden. Een clausule zou kunnen zijn: “verkoper en koper dienen de kosten voor het energielabel ieder voor de helft (of een andere verhouding) te dragen."

Verslag debat Tweede Kamer

vrijdag 2 november 2012

De woningmarkt in het regeerakkoord



 

DOOR  REDACTIE VASTGOED DINSDAG 30 OKTOBER 2012 09:00
    De woningmarkt in het regeerakkoord
    Waar het de woningmarkt betreft, gaat het Kabinet Rutte II in het nieuwe regeerakkoord minder ver dan de woningmarktpartijen in WONEN 4.0 gingen. Lees hier de woningmarkt-hoofdpunten uit het regeerakkoord.

    1. MINISTER VAN WONEN

    Laten we beginnen met het goede nieuws: Rutte en Samsom zien het grote belang van hervormingen op de woningmarkt en hebben besloten vanwege de grote complexiteit van de hervormingen op het departement van BZK een nieuwe minister voor Wonen en Rijksdienst aan te stellen die zich met het woondossier moet bezighouden.

    2. EINDE ONZEKERHEID

    Door annuïtair aflossen als voorwaarde te stellen voor belastingaftrek bij nieuwe hypotheken en de overdrachtsbelasting structureel te verlagen zijn volgens Rutte en Samsom de eerste belangrijke stappen gezet om de woningmarkt weer in beweging te krijgen. “Als sluitstuk scheppen wij een helder en houdbaar kader voor de koop- en de huurmarkt. Zo maken we een einde aan de heersende onzekerheid en brengen we een eerlijke en goedlopende woningmarkt binnen bereik.”

    3. HYPOTHEEKRENTEAFTREK

    De hypotheekrenteaftrek blijft bestaan. Voor bestaande en nieuwe hypothecaire leningen wordt vanaf 2014 het maximale aftrektarief (vierde schijf), in stappen van een half procent per jaar, teruggebracht naar het tarief van de derde schijf. De opbrengst wordt jaarlijks budgettair neutraal teruggesluisd naar de groep die door de maatregel geraakt wordt.

    4. RESTSCHULDEN

    De problemen met restschulden worden gericht aangepakt. De rente betaald op restschulden kan tijdelijk (maximaal 5 jaar) en onder voorwaarden blijven worden afgetrokken. De gunstige leningsfaciliteit voor starters van de Stichting Volkshuisvesting Nederland zal worden uitgebreid.

    5. SCHEEFWONEN

    De huurtoeslag blijft intact om woningen voor lagere inkomens betaalbaar te houden. Dat maakt een gedifferentieerde huurverhoging mogelijk. Voor huurders met een huishoudinkomen tot 33.000 is dat 1,5 procent plus inflatie. Bij mensen met een inkomen tussen de 33.000 en 43.000 gaat het om 2,5 procent bovenop de inflatie. Boven de 43.000 is de huurverhoging 6,5 procent plus inflatie. Verhuurders mogen hierbij werken met een huursombenadering. De systematiek met een huurliberalisatiegrens blijft intact. Het systeem voor woningwaardering wordt sterk vereenvoudigd met als grondslag 4,5 procent van de waarde op basis van de wet waardering onroerende zaken. Daarmee komt een einde aan het ingewikkelde puntensysteem. Voor huurders met een inkomen boven 43.000 wordt de maximale huurprijs op basis van het woning waarderingssysteem tijdelijk buiten werking gesteld. Na vertrek van de zittende bewoners geldt de maximale huurprijs weer. Zo wordt het scheefwonen aangepakt en blijft de sociale woningvoorraad in stand.

    6. ROL CORPORATIES

    Woningbouwcorporaties moeten weer dienstbaar worden aan het publiek belang in hun werkgebied. Hun taak wordt teruggebracht tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijke vastgoed. Corporaties komen onder directe aansturing van gemeenten.

    donderdag 26 juli 2012

    Makelaar en klant op één lijn bij vaststellen vraagprijs woning


    door  Redactie Vastgoed woensdag 25 juli 2012 11:59
    Makelaars en particulieren die hun huis te koop hebben staan, zitten behoorlijk op één lijn waar het aankomt op het vaststellen van de vraagprijs voor de woning. Tegelijkertijd lijken makelaars het inschattingsvermogen van hun klanten laag te waarderen. Dat blijkt uit onderzoek van Vastgoed Magazine en KijkMijnHuis onder ruim 1.000 particulieren die hun woning te koop hebben staan en ruim 400 makelaars.
    Makelaarsorganisaties wijzen er de laatste tijd regelmatig op dat mensen die hun woning te koop zetten, vasthouden aan een onrealistisch hoge vraagprijs waardoor het huis niet of pas na heel lange tijd verkocht wordt. Ook makelaars zelf blijken die ervaring te hebben. Slechts 16 procent vindt dat klanten realistisch zijn in het vaststellen van de vraagprijs. Volgens de helft (51 procent) is dat 'soms' het geval en 33 procent vindt dat klanten niet of niet echt realistisch zijn bij het vaststellen van de vraagprijs.

    Het opmerkelijke is nu dat zeven van de tien woningverkopers zegt dat de vraagprijs die zijn makelaar adviseerde, overeenkomt met zijn verwachtingen. Slechts 16 procent kon zich niet vinden in het advies. Deze schijnbare tegenstelling valt op twee manieren te verklaren: ofwel het lukt het de makelaars de hooggespannen verwachtingen van hun klanten bij te stellen, of dit komt doordat makelaars wel zien dat de vraagprijs onrealistisch hoog is, maar toch meegaan in de wens van hun klanten - wellicht uit de vrees de verkoopopdracht anders mis te lopen.

    Inschatten verwachte verkooptijd

    Bij het inschatten van de verwachte verkooptijd van hun woning zijn de klanten al wat realistischer, aldus de makelaars. Want 34 procent van hen vindt zijn klanten realistisch als het gaat om de inschatting van de verkooptijd, 26 procent vindt van niet. Tegelijkertijd is dit het onderdeel van de dienstverlening van makelaars met het grootste afbreukrisico. Want van de woningverkopers zegt 36 procent dat de doorlooptijd die de makelaar aangaf niet overeenkomt met zijn verwachting.  Slechts bij 38 procent stemden verwachting en advies overeen. Ook deze uitkomsten roepen vragen op: makelaars vinden de inschatting van de verkooptijd door hun klanten realistischer dan in het geval van de vraagprijs, terwijl klanten zelf aangeven dat verwachting en advies juist verder uiteen lopen. Blijkbaar kunnen makelaars en klanten elkaar eerder vinden op een inschatting van een realistische vraagprijs dan op de tijd die het kost de woning te verkopen.
    Tendmeter vraagprijs

    woensdag 23 mei 2012

    Woningmarktpartijen presenteren plan hervorming woningmarkt

    23 MEI 2012








    De woningmarkt verkeert in een diepe crisis. Daarom slaan Vereniging Eigen Huis, huurdersorganisatie Woonbond, de branchevereniging van woningcorporaties Aedes en de makelaarsorganisatie NVM, mede namens VBO-makelaar en VastgoedPro, de handen ineen en bieden de politiek een plan voor een integrale hervorming van de woningmarkt. WONEN 4.0 is ontwikkeld door organisaties die samen de woningmarkt voor huurders en huiseigenaren vertegenwoordigen en biedt alle consumenten grotere kansen op een bij hun situatie passend koop- of huurhuis. Het hervormingsplan is goed voor de doorstroming op de woningmarkt, goed voor de bouw en goed voor de economie.

     Integrale hervorming van koop- en huursector
     WONEN 4.0 is het integrale plan om de woningmarkt los te trekken, te hervormen en perspectief te bieden. De tijd van losstaande ingrepen en lapmiddelen is voorbij: het plan bevat samenhangende maatregelen die zich vanaf startjaar 2015 over een lange periode uitstrekken. Daardoor kan iedereen zich tijdens de overgangsperiode aanpassen aan de nieuwe situatie.

     Belastingverlaging compenseert afbouw hypotheekrenteaftrek en huurtoeslag
     De overheid probeert al jarenlang de woningmarkt op gang te houden met subsidies en fiscale voordelen. Nu hierop moet worden bezuinigd, loopt het systeem vast. Niets doen is in de huidige situatie geen optie meer, daarvan zijn alle betrokken partijen overtuigd. Om de woningmarkt te hervormen zijn drie ingrijpende maatregelen noodzakelijk: De hypotheekrenteaftrek wordt over een periode van dertig jaar geleidelijk afgebouwd. De hogere hypotheeklasten voor huishoudens worden gecompenseerd met geleidelijk lagere tarieven voor de inkomstenbelasting per belastingschijf. Het eigenwoningforfait wordt afgebouwd en de overdrachtsbelasting wordt geheel afgeschaft. De huren van woningen die onder marktniveau liggen worden geleidelijk verhoogd. De jaarlijkse huurinkomsten van een corporatie mogen stijgen met het inflatiepercentage plus 2%, daarbinnen kunnen corporaties de stijging variëren volgens de zogeheten huursombenadering. Hierdoor ontstaat een betere relatie tussen de hoogte van de huur en de kwaliteit en waarde van de woning. De hogere huren worden ook hier gecompenseerd met geleidelijk lagere tarieven voor de inkomstenbelasting per belastingschijf. Introductie van een Woontoeslag als steun voor lagere en bescheiden middeninkomens in zowel de huur- als de koopsector. Betaalbaarheid van het wonen staat voorop Betaalbaar wonen is het uitgangspunt van het plan en dat kan ook. Huishoudens die de lasten van een passende huur- of koopwoning niet zelfstandig kunnen opbrengen komen in aanmerking voor overheidssteun via een woontoeslag. Huishoudens in de koop- en de huursector die nu worden ‘overbedeeld’ door de hypotheekrenteaftrek of relatief lage huur zullen wat van deze voordelen moeten inleveren.

      Integraliteit noodzakelijk
     De bij het plan betrokken organisaties zijn ervan overtuigd dat WONEN 4.0 niet alleen goed is voor de woningmarkt, maar ook dat het grotere kansen biedt voor met name nieuwkomers en middeninkomens. Het hervormingsplan gaat uit van gelijke behandeling van alle huishoudens waardoor de diepe kloof tussen huurders en kopers verdwijnt. De kracht van WONEN 4.0 is het brede draagvlak en de integraliteit: alleen in samenhang en met steun van alle woningmarktpartijen kunnen echte veranderingen op de woningmarkt worden gerealiseerd. Als de politiek het plan omarmt, wordt Nederland er als geheel beter van.

    dinsdag 27 maart 2012

    Deelname aan de NVM-Open Huizen Dag versnelt verkoop van woningen

    Aanstaande zaterdag 31 maart vindt de NVM-Open Huizen Dag weer plaats. De populariteit neemt nog steeds verder toe, het aantal woningen dat meedoet is de afgelopen edities alleen maar verder toegenomen. En analyses laten iedere keer weer zien: woningen die hebben meegedaan aan een openhuizendag hebben een grotere kans verkocht te worden dan woningen die niet hebben deelgenomen.

    De cijfers van de meest recente openhuizendag op 1 oktober 2011 laten zien dat van de 170 duizend woningen die toen in aanbod stonden, ongeveer 50 duizend (30%) meededen. Wanneer we nu, een half jaar later, naar deze groep woningen kijken dan blijkt dat ruim 17% van deze woningen inmiddels verkocht is. Van de woningen die niet meededen is ruim 10% verkocht. Een groot verschil, wat slechts ten dele wordt verklaard door het feit dat de meer courante woningen aan de Open Huizen Dag meedoen, en de minder courante woningen (meer duurdere woningen, vrijstaand) niet.

    En het effect van een Open Huizen Dag doet zich al voorafgaand aan de dag zelf aan. In de metingen van het aantal transacties op weekbasis zien we iedere keer weer een lichte piek in de week voorafgaand aan een Open Huizen Dag. Naar alle waarschijnlijkheid mensen die voor zekerheid gaan en de woning kopen voordat deze nieuwe geïnteresseerde woningzoekers aantrekt.

    Deze effecten verwachten we ook dit keer weer, en omdat de verwachting is dat aan deze lente-editie meer woningen dan ooit mee zullen doen (traditioneel meer dan aan de herfst-editie) kan het wel eens voor kopers en verkopers een succesvolle editie worden.

    dinsdag 21 februari 2012

    Economen lanceren plan woningmarkt

    21 FEBRUARI 2012, via NVM

    De hypotheekrenteaftrek moet worden afgebouwd tot maximaal 25 procent, de aflossingstermijn voor hypotheken kan net als de pensioenleeftijd verlengd worden en corporaties moeten ’reële huren’ gaan vragen. Dat zijn drie van de punten uit een zes punten tellend ’langetermijnplan voor de woningmarkt’, dat een brede groep van 23 prominente economen deze week presenteert in de vorm van een manifest.

    Initiatiefnemers zijn de Tilburgse hoogleraar Lans Bovenberg en de decaan van de Duisenberg School of Finance Dirk Schoenmaker. Bij de ondertekenaars zijn ook prominente hoogleraren als Arnoud Boot, Sweder van Wijnbergen, Hugo Priemus en Herman Wijffels. Hoewel het manifest zelf nog stilgehouden wordt omdat de groep het plan pas morgen wil lanceren, bevestigen ingewijden in De Telegraaf dat initiatiefnemer Bovenberg zijn plannen onlangs al heeft gelanceerd in een speciale editie van het NVMagazine over de woningmarkt.

    Daarin zegt de Tilburgse hoogleraar en prominent CDA-econoom: "Er is een langetermijnplan nodig voor de hele woningmarkt. Dit plan heeft een aantal elementen. Om de kloof tussen huur- en koopmarkt te dichten, het zogenoemde scheefwonen aan te pakken en de arbeidsmobiliteit te bevorderen, gaan woningcorporaties reële huren vragen voor huurwoningen. Corporaties kunnen een inkomensafhankelijke korting geven op de huur."

    Bovenberg zegt ook in het interview dat de hypotheekaftrek geleidelijk verminderd moet worden, zonder dat dit leidt tot fors hogere woonlasten. De maximale aftrek moet met 1 procent per jaar worden afgebouwd. Nu bedraagt de maximale hypotheekrenteaftrek voor de hoogste inkomens 52 procent. "Dat zou je over een periode van bijvoorbeeld 27 jaar kunnen afbouwen naar ongeveer 25 procent. Dat is een houdbaar niveau."

    Volgens het langetermijnplan gebruiken we nu onze pensioenbesparingen onvoldoende om de woningmarkt te financieren. "Hierdoor moet ons bankwezen een heel groot gedeelte van het geld uit het buitenland halen waardoor het bankwezen kwetsbaar is voor herfinancieringsrisico’s en de financieringskosten voor het MKB en starters stijgen. Het is daarom belangrijk dat we lange termijn beleggers zoals pensioenfondsen op een verstandige manier gaan betrekken bij het financieren van hypotheken. Hier kunnen we veel leren van het Deense hypotheekmodel. Denemarken is vergelijkbaar met Nederland, omdat er ook omvangrijke hypotheekschulden en pensioenbesparingen zijn. Met het Deense model kunnen de financieringskosten omlaag omdat er minder herfinancieringsrisico’s voor de banken zijn."

    vrijdag 13 januari 2012

    Consument heeft ruime keuze uit steeds betaalbaarder woningaanbod

    Dalende trend in transacties en prijzen woningmarkt zet door

    De woningmarkt kende in het vierde kwartaal van 2011 een daling van het aantal transacties met 13% ten opzichte van dezelfde periode in het jaar daarvoor. Het aantal verkochte woningen door NVM-makelaars bedroeg 22.202 (gehele markt 29.400). Op jaarbasis zijn in 2011 door NVM-makelaars 89.210 woningen verkocht (totale markt 118.000 woningen). Dat is 7% minder dan een jaar eerder. De prijs van de gemiddeld verkochte woning daalde in het afgelopen jaar met 4,1%. In het afgelopen kwartaal ging 1,7% van de prijs af. Dat meldt de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) in haar analyse van de woningmarkt over het vierde kwartaal van 2011.
    * De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn voorlopig.
    In het algemeen is er een dalende trend in het aantal transacties waarneembaar. De NVM wijst daarvoor diverse factoren aan. “De schuldencrisis, de problemen in Griekenland en andere Zuid-Europese landen en de daaruit voortgevloeide economische stagnatie in ons land hebben de situatie op de woningmarkt negatief beïnvloed. De Nederlandse consument is onzeker en stelt de beslissing om een ander huis te kopen uit”, zegt Hukker. “De afgenomen leencapaciteit, de dreigende recessie en de voorgenomen bezuinigingen van het kabinet hebben het consumentenvertrouwen en de mogelijkheden om een huis gefinancierd te krijgen het afgelopen jaar verder ondermijnd. Het ontbreekt op veel terreinen aan een duidelijk toekomstperspectief.”

    Moeilijke markt voor appartementen
    Het appartement blijft ondanks de moeilijke markt het meest verkochte woningtype met 31,4%, hoewel ook hier het aantal transacties afnam. Sinds het begin van de crisis in het derde kwartaal van 2008 is dit het geval. De tussenwoning is het op één na meest verkochte woningtype (28,3%).
    De vrijstaande woning is het minst verkochte woningtype met 12,6%. In vergelijking met het 4e kwartaal 2010 is het relatieve aandeel van vrijstaande woningen in de verkopen met 1%-punt toegenomen.
    De NVM verwacht dat in 2012 het aantal transacties iets zal afnemen, en dat ook de gemiddelde woningprijs verder zal dalen. “Wij denken dat de prijsdaling dit jaar ongeveer 5% zal zijn”, zegt Hukker. “Mensen die nu nog blijven vasthouden aan een te hoge vraagprijs, komen straks van een koude kermis thuis, vrees ik. Hun woningen zullen lastig of niet van de hand gaan. Het is mede aan de makelaars om ze dat perspectief duidelijk te schetsen en deze mensen te ondersteunen bij een succesvolle verkoop.”

    Tussenwoning snelst verkocht
    De verkooptijd van de gemiddelde woning bedroeg in het 4e kwartaal 146 dagen. De tussenwoning was wederom het snelst verkochte woningtype met 124 dagen. Jarenlang was het appartement het snelst verkopende woningtype, maar sinds enige kwartalen komt deze eer toe aan de tussenwoning. De gemiddeld verkochte hoekwoning en appartement wisselden het afgelopen kwartaal even snel van eigenaar met 138 dagen. De verkooptijd van vrijstaande woningen is met 211 dagen (7 maanden) nog steeds het grootst. “Hier liggen absoluut kansen voor onze leden”, zegt Hukker. “De consument is bij woningtransacties steeds meer gebaat bij maatwerk en creatieve oplossingen van professionals.”
    Halverwege het 4e kwartaal 2011 (de peildatum voor het aanbod) stonden ruim 171.000 woningen te koop bij NVM-makelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting 227.000 woningen in aanbod. Bijna 30% van het aanbod bestaat uit appartementen. De looptijd van het totale bestaande woningaanbod is 271 dagen.

    Consument heeft ruime keuze
    De NVM Krapte-indicator, die vertelt hoeveel keuzemogelijkheden een potentiële koper op de woningmarkt heeft, is in Nederland sinds de crisis flink opgelopen. Dit is het gevolg van zowel de terugloop in het aantal transacties als de toename van het aantal woningen dat te koop staat. Het afgelopen kwartaal is vooral het aanbod toegenomen.
    De consument heeft inmiddels de keuze uit meer dan 23 woningen. Een consument op zoek naar een vrijstaande woning kan kiezen uit maar liefst 44 woningen. Een consument die op zoek is naar een appartement heeft de keuze uit bijna 22 appartementen, voor de crisis waren er dat maar 6. Hukker: “Hoe lastig 2011 ook was, voor de modale koper met lef of visie was het eigenlijk een prima jaar. De consument heeft een ruime keuze en betaalt minder voor een woning.”

    Meer aandacht voor restschuldproblematiek
    De NVM vindt dat, gezien de grootte van het uitstaande hypotheekbedrag in ons land, banken huiseigenaren moeten stimuleren meer hypotheekschuld af te lossen. “Ruim 500.000 huishoudens hebben op dit moment een potentiële restschuld”, stelt Hukker. “Voor het grootste deel van die huishoudens is dat geen probleem, omdat ze netjes betalen en geen intentie hebben om in deze tijd te verhuizen.
    Maar voor mensen die nu willen verhuizen, zal bij verkoop van de woning de resterende hypotheekschuld naar verwachting hoger zijn dan de verwachte opbrengst van de woning. Vooral jongere huishoudens en huishoudens die recent een woning hebben gekocht, hebben een vergrote kans op een restschuld. Conform de Gedragscode van de banken moet deze restschuld gewoon meegefinancierd worden in de hypotheek van de nieuwe woning. ”
    De invloed van de restschuld op het verhuisgedrag van huishoudens wordt in belangrijke mate bepaald door de wijze waarop banken invulling geven aan de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Een verkennende steekproef onder financiële adviseurs toont aan dat banken nauwelijks bereid zijn de restschuld mee te financieren. Hukker: “Door de strikte hantering van de norm dat de hypotheek niet meer mag bedragen dan 106% van de waarde van de woning, is er sprake van een ‘dubbel slot’ op de woningmarkt. Huishoudens met een restschuld kunnen niet meer verhuizen, ook als er voldoende inkomen is om de hypotheek te betalen. De restschuld-problematiek in Nederland neemt bij verdere prijsdalingen zeer grote proporties aan. Het aantal huishoudens met een potentiële restschuld neemt met ruim 40 procent toe als de woningprijzen 10 procent dalen ten opzichte van het prijsniveau medio 2011.”

    Vooruitzichten 2012
    De NVM ziet voor het komende jaar geen herstel van de woningmarkt. De onzekerheid voor de consument zal blijven voortduren, onder meer door de geplande bezuinigingen van het kabinet. Hukker: “Grootste probleem blijft het ontbreken van toekomstperspectief, een integrale aanpak van de woningmarkt, en als gevolg daarvan voortdurende onzekerheid bij consumenten. De Voorjaarsnota zal wellicht meer slecht nieuws brengen. Daarnaast zullen er nog meer proefballonnetjes worden opgelaten, zoals ook de afgelopen maanden is gebeurd. De eurocrisis zal niet op korte termijn worden opgelost. Bovendien is een hypotheek voor banken geen strategisch product meer, maar eerder een blok aan het been. Al met al zal de consument het komende jaar met de handrem erop op de woningmarkt opereren.”

    Onze visie:
    N.a.v. deze berichten zijn door PvdA, PVV en ook het CDA kamervragen gesteld. Gelukkig barst nu ook in den Haag de discussie los over de steeds maar blijven onrust rondom de eigen woning.
    De consument en de economie zijn gebaat bij rust en vertrouwen. Het wordt dringend tijd dat de regering hiervoor gaat zorgen.

    dinsdag 3 januari 2012

    Welke kansen zijn er op de woningmarkt in 2012

    Op 28 december publiceerde het Eindhovens Dagblad een lang interview met Ger Hukker, voorzitter van de NVM, en Elco Brinkman, voorzitter van Bouwend Nederland. Hieronder een weergave van dat gesprek.

    De daling van de huizenprijzen is weer aan het versnellen, het aantal huizenverkopen blijft dalen. Sinds het begin van de crisis in 2008 hebben vijftigduizend bouwvakkers naar ander werk moeten omkijken en makelaars ruilen hun statige pand in voor een goedkoper kantoor.

    De vooruitzichten voor 2012 zijn even somber. Toch zijn er ook volop kansen, zeggen voorzitter "Het is de angst door overdrijving die de partijen op de woningmarkt in zijn greep houdt", zegt Brinkman.

    Angst door overdrijving? Mensen zien de waarde van hun woning met de dag dalen, er wordt geen huis verkocht.
    Brinkman: "Dat hele Europese debat lijkt langzamerhand wel beperkt tot de Nederlandse woningmarkt. Er is een beeld ontstaan dat wij een overmaat aan schulden hebben, maar dat is onzin. De totale hypotheekschuld bedraagt inderdaad 644 miljard euro, maar daar staat een woningwaarde van 1.100 miljard tegenover en ook nog al het spaargeld van mensen, het pensioenvermogen."

    Hukker: "De woningmarkt is redelijk tot stilstand gekomen. Consumenten worstelen met vragen als krijg ik mijn financiering wel rond en kan ik mijn schulden wel betalen."

    De Nederlandsche Bank waarschuwt vooral dat schulden geconcentreerd zijn bij één groep mensen, namelijk de jonge starters.
    Hukker: "Starters hebben geen spaargeld. Als zij een huis kopen, moeten zij dus een groter bedrag lenen en zitten zij dieper in de schulden. Het is nooit anders geweest. Het enige dat is veranderd, is dat in het verleden de huizenprijs automatisch iets meer dan de inflatie steeg, dus na twee jaar was het onderpand al meer waard dan de hele hypothecaire lening. Doordat deze mensen geen hypotheek meer kunnen krijgen, hebben zij geen toegang tot de woningmarkt, want ze zijn te arm om te kopen en te rijk om te huren."

    Brinkman: "Voor deze mensen ligt nog een hele markt open. Er moet veel meer gebouwd worden in het middensegment huur, met huren tussen de 650 en 950 euro per maand." Hukker: "Het is heel belangrijk dat er meer huurwoningen komen in het tussensegment. Daar kunnen zoveel mensen terecht die nu buiten de boot vallen."

    Opmerkelijk pleidooi voor een makelaar: meer huurwoningen. Daar verdient u toch niets aan?
    Hukker: "We moeten sowieso af van het idee dat huurders 'losers' zijn en alleen kopers het goed voor elkaar hebben." Brinkman: "Het gaat om de doorstroming. Als mensen in het middensegment een woning vinden, dan komt er aan de onderkant woonruimte vrij."

    Hukker: "Het draait allemaal om doorstroming, maar dan moet je mensen de mogelijkheid daartoe geven." Brinkman: "Maar het moet voor institutionele beleggers als pensioenfondsen wel aantrekkelijk worden gemaakt om in die woningen te investeren. Dus dan moet er op de lange termijn een rendement van ongeveer 7 procent op gemaakt worden. Gemeenten zullen hun grondprijzen moeten verlagen en er mogen geen maatregelen genomen worden die de huizenprijs extra laten dalen."

    Geen aanpak van de hypotheekrenteaftrek?
    Hukker: "Iedere keer wordt weer iets geroepen. Dan is het de renteaftrek. De consument is zo langzamerhand het spoor bijster door al die plannetjes."

    Brinkman: "Maar ook de banken moeten weer doen waar ze goed in zijn. Zij moeten weer hypotheken verstrekken. Als er geen krediet verstrekt wordt, kan niemand investeren. Dat is ook slecht voor de woningmarkt. Het is bijna niet mogelijk om je huis te vergroenen, te isoleren of te voorzien van zonnepanelen. Mensen krijgen die verbouwing niet rond bij de bank."

    Hukker: "Zo dom dat een bank daar geen lening voor verstrekt. Een huis dat weinig energie verbruikt is zomaar tienduizend euro meer waard."

    Wat wordt 2012 voor een jaar?
    Brinkman: "Het wordt heel moeilijk voor de bouwbedrijven. We hebben afgelopen jaar de verlaging van de btw gehad, waardoor omzetten toenamen en er minder faillissementen waren. Maar we zien het aantal bedrijfsbeëindigingen nu snel stijgen en de omzetten dalen weer." Hukker: "Ik zie nog geen herstel op de woningmarkt."

    Tot zover dit artikel uit het Eindhovens Dagblad.

    De opinie van Theo Heus over de kansen in 2012:
    "Zoals ik al 2 jaar verkondig zijn alle verkoopprijzen op dit moment te hoog. Gelukkig ziet een heel aantal verkopers dit inmiddels in en worden prijzen op ons initiatief verlaagd. Natuurlijk is er voor veel verkopers een grens. Met verlies verkopen is geen pretje.

    Toch adviseer ik alle woningverkopers die dit probleem hebben of dreigen te krijgen om over de verkoopprijs in gesprek te gaan met hun makelaar en daarna met hun bank om te overleggen hoe dit gat kan worden gedicht.

    Nu actie nemen verkleint het verlies op termijn. De meeste banken voorspellen voor 2012 nog een verdere prijsdaling van 5-7 %. Banken hebben dus begrip voor verkopers met een probleem.

    Daarna moet de woning opnieuw met alle mogelijke middelen onder de aandacht worden gebracht."