donderdag 24 november 2011

Vooruitzichten: 60.000 nieuwe woningen per jaar

18 november 2011

De komende jaren zal de woningnieuwbouwproductie zich rond de 60.000 woningen bevinden. De economie en de situatie op de woningmarkt ondermijnen de woningnieuwbouw sterk. Voor 2013 wordt een lichte stijging van het aantal gereedmeldingen verwacht naar 62.000. Dit blijkt uit de meest recente prognoses van BouwKennis.

2011 was het jaar van de schuldencrisis. In zowel Europa als de VS bleken politici niet in staat om deze te bezweren. De verslechtering van de wereldeconomie zorgde er voor dat het Centraal Planbureau (CPB) de economische groei voor 2011 en 2012 naar beneden bijstelde. De Nederlandse economie blijft in 2011 wel overeind ondanks lage producenten- en consumentenvertrouwencijfers. Voor beide indicatoren geldt dat vooral het vertrouwen in de toekomst van de algemene economische situatie laag is.

Als de economie zich herstelt en er vertrouwen is in een langdurige instandhouding, zal de nieuwbouwproductie toenemen. Dit ligt nog niet in het verschiet. Bovendien moet worden opgemerkt dat de situatie op bepaalde markten ook na de crisis structureel veranderd is. Zo zal de woningmarkt niet meer vanuit het rigide aantal van 80.000 nieuwe woningen benaderd kunnen worden. Zeker in de krimpgebieden is op lange termijn simpelweg minder behoefte aan nieuwbouw. In de Randstad des te meer, maar daar zijn de makkelijk te bouwen locaties inmiddels vol. Ook de Rijksbudgetten BLS en ISV lopen af, wat de woningbouwproductie meer self-supporting maakt. Blijven bouwen is uiteraard van belang. Uit de Primos Prognose 2011 blijkt dat bij een woningnieuwproductie van 70.000 per jaar, het woningtekort oploopt van 1,9% in 2010 naar 2,6% in 2020.

Vicieuze cirkel op woningmarkt
Voor een herstel van de nieuwbouwproductie, is een herstel van de woningmarkt essentieel. Het aantal verkochte woningen zette al voor de kredietcrisis een daling in, maar kreeg door de crisis een duw richting afgrond. Inmiddels is er sprake van een vicieuze cirkel. Niemand koopt voordat hij de eigen woning heeft verkocht. Door de dalende prijzen komen steeds meer hypotheken onder water te staan. Dalende prijzen bieden in principe kansen voor toetreders op de koopwoningmarkt. Zij hebben echter te maken met strengere financieringseisen en ingeperkte leencapaciteit. Velen wachten ook het verloop van de situatie op de woningmarkt af.

Vertrouwen woonconsument
Het vertrouwen van de woonconsument kreeg nogal wat tegengestelde impulsen. ING kwam met de boodschap dat de woningprijzen in en rond de grote steden weer iets gestegen waren. Tegelijkertijd wordt de consument geconfronteerd met berichten dat de financierbaarheid van woningen beperkt is, dat de ‘prijsbubbel’ aan het leeglopen is en dat er meer woningen dan ooit te koop staan. Nu zijn de beperking van de hypotheekvoorwaarden en het aantal te koop staande woningen vaststaande feiten. Deze prijsbubbel is echter betwistbaar. Onder andere het CPB heeft al aangetoond dat de reële prijsstijging vanaf medio jaren ’80 grotendeels te verklaren is uit de inkomensgroei, de renteontwikkeling en de omvang van de woningvoorraad. De stelling dat er überhaupt een prijsbubbel is, lijkt dus geen vaststaand feit.

Maatregelen 2011
De sociale huurmarkt, de vrije huurmarkt en koopwoningmarkt zijn afzonderlijke markten, maar ze beïnvloeden elkaar sterk. Een plan voor de toekomst waarbij dit gegeven wordt erkend is voor een op lange termijn gezonde markt van groot belang. De Woonvisie van minister Donner bracht wat dat betreft geen soelaas. De verlaging van de overdrachtsbelasting van 2% naar 6% was de uitsmijter van de plannen maar lijkt voorlopig ‘gerommel in de marge’ en een voorbeeld van een te veel op zichzelf staande aanpassing. De cijfers van het Kadaster over het vierde kwartaal van 2011 kunnen echter pas uitsluitsel geven over de effectiviteit.Het CPB is sceptisch over het effect van de verlaagde overdrachtsbelasting. Het onderzoeksinstituut noemt het effect zelfs “verwaarloosbaar”. Het CPB gaat ervan uit dat de regeling zorgt voor het naar voren halen van aankopen door veel mensen die toch al van plan waren om een huis te kopen. Dat leidt dus begin 2012 tot een daling van het aantal verkochte woningen, aldus de nationale rekenmeesters. Wel komen vraag en aanbod onder de huidige prijzen maar moeilijk bij elkaar.

Minder verkopen
Als gevolg van de problemen op de woningmarkt worden er nog altijd veel minder nieuwbouwwoningen verkocht dan voorheen. Hierdoor vertraagt de doorstroming binnen de pijplijn, waardoor er minder woningen gereedkomen. De financierbaarheid van nieuwe projecten is daarnaast problematisch. De instroom van nieuwe bouwvergunningen daalt hierdoor sterk. De malaise op de woningmarkt werkt door via de verkoop van nieuwbouwwoningen van tekening. Na het rampjaar 2009 liet 2010 liet een stijging van 50% zien in het aantal verkochte nieuwbouwwoningen. Dat leidt in de komende jaren tot meer nieuwbouw van koopwoningen, maar dat zal naar verwachting niet voor 2013 merkbaar zijn. Bovendien zet in 2011 de stijgende lijn in verkopen niet door. Het aantal verkopen daalt hoogstwaarschijnlijk weer onder het niveau van 2010.

Voorzichtigheid
Voor herstel van de woningnieuwbouwproductie is zoals gezegd een stabiele economie en woningmarkt nodig.Dit ligt nog niet in het verschiet. Sterker nog, gedurende 2011 werden de economische onzekerheden juist weer groter.Bij deze vooruitzichten past dan ook voorzichtigheid.

Bron: BouwKennis i.s.m. Rom Bult, oktober 2011

Geen opmerkingen:

Een reactie plaatsen