zondag 21 augustus 2011

Stemming op koopwoningmarkt veert op

Bron: Woonkennis

De Nederlandse consument is een stuk positiever over de koopwoningmarkt sinds de verlaging van de overdrachtsbelasting. Per saldo 6% van de consumenten vindt het in het tweede kwartaal van 2011 een gunstige tijd om een woning te kopen. Een kwartaal eerder stond dat saldo nog op -7. Dat blijkt uit de Woonbarometer over het tweede kwartaal van 2011 van WoonKennis.

De overdrachtsbelasting is per 16 juni verlaagd van 6% naar 2%. Dat scheelt consumenten duizenden euro’s bij de aanschaf van een bestaande woning. De verlaging geldt voor een jaar en is bedoeld als stimulans voor de woningmarkt. De bekendmaking van de verlaging was volop in de media en leidde tot enthousiaste reacties van partijen met belangen in de woningmarkt. De positieve uitwerking van de verlaagde overdrachtsbelasting is de Nederlandse consument niet ontgaan.

Om het klimaat voor het kopen van een woning in de tijd te kunnen volgen, zijn voor de WoonBarometer per kwartaal saldi berekend. Het saldo voor het koopwoningklimaat komt voort uit het percentage dat het een gunstig klimaat vindt, minus het percentage dat het een ongunstig klimaat vindt voor het kopen van een woning.

Het saldo stijgt in het tweede kwartaal van 2011 van -7 naar 6. Dat komt vooral doordat meer consumenten in het tweede kwartaal positiever zijn over het woningklimaat dan in het eerste kwartaal. In die periode zijn minder mensen negatief gaan denken over het klimaat op de woningmarkt.

Sentiment
Uiteraard is de stemming van de woonconsument afhankelijk van ontwikkelingen op de woningmarkt en macro-economische factoren. Bovendien is de positie van de individuele consument op de woningmarkt bepalend voor zijn sentiment.

Het grote aanbod te koop staande woningen drukt de prijs en zorgt ervoor dat kopers ruime keuze hebben. Starters zullen dalende huizenprijzen als gunstige ontwikkeling zien. Consumenten die hun woning willen verkopen zullen die ontwikkeling echter met lede ogen aanzien.

Negatief nieuws woningmarkt
De verlaging van de overdrachtsbelasting volgt na een stroom van negatief nieuws voor de woningmarkt. De beweging van de WoonBarometer maakt duidelijk dat woningmarktconsumenten uitkeken naar een positieve impuls.

De tijdelijke aard van de verlaging van de overdrachtsbelasting is tweeledig. Aan de ene kant creëert het urgentie bij consumenten die er gebruik van willen maken. Dat zorgt hoogstwaarschijnlijk op korte termijn voor meer verkochte woningen. Aan de andere kant zal na het aflopen van de regeling de woningverkoop weer stilvallen. Iedereen die in de markt was voor een woning wil immers zijn slag slaan voor het aflopen van de regeling.


Historisch perspectief
De ontwikkelingen op de woningmarkt zijn de afgelopen jaren onstuimig geweest. In 2009 werden er 50% minder nieuwbouwwoningen verkocht dan in 2008. Verkoopaantallen van bestaande woningen gingen met 30% onderuit. In 2010 ontstond een stabilisering met ongeveer evenveel verkochte bestaande woningen als in 2009 en 56% toename van verkochte nieuwe woningen. Het vertrouwen in de woningmarkt keerde terug, dat is ook te zien aan de ontwikkelingen van de WoonBarometer in de eerste drie kwartalen van 2010.

Als die ontwikkeling had kunnen doorzetten, waren er in het eerste halfjaar van 2011 duidelijk meer woningen verkocht dan in de eerste zes maanden van 2010. Dat is echter niet het geval. Onder andere de maatregelen tegen overkreditering zetten de rem op de terugkerende beweging op de woningmarkt.

Maatregelen overkreditering
Dit jaar is op gebied van financieringsregels het één en ander aangepast om consumenten te beschermen tegen overkreditering. Vanaf 1 augustus 2011 geldt een nieuwe gedragscode voor banken. Die bepaalt dat banken alleen hypotheken mogen verstrekken die maximaal 110% van de marktwaarde bedragen. Bovendien mag het aflossingsvrije deel van de hypotheek maximaal de helft zijn van het totale hypotheekbedrag.

Daarbij zijn vanaf 1 januari 2011 de normen voor het afsluiten van een hypotheek strenger geworden zijn. Hierdoor kunnen consumenten die een NHG-hypotheek willen afsluiten minder lenen. Voor de laagste inkomens gaat de leencapaciteit met 20% achteruit.


Goed nieuws

Consumenten zijn blij met het nieuws van de verlaagde overdrachtsbelasting, blijkt ook uit nadere bestudering van de cijfers van de WoonBarometer. Het aandeel consumenten dat het koopwoningklimaat als ongunstig beoordeelt daalt van 33% naar 26%. Het aandeel consumenten dat het koopwoningklimaat gunstig vindt stijgt, van 33% naar 26%. Het aandeel van de Nederlandse consumenten dat neutraal is over de woningmarkt groeide van 31% naar 36%.


Toekomst voor de langere termijn
Gekeken naar de omstandigheden in de markt is het een gunstige tijd om een woning te kopen: de verlaagde overdrachtsbelasting zorgt ervoor dat ‘kosten koper’ sneller zijn terugverdiend dan voorheen. Woningen staan langer te koop en huizenprijzen zijn al aanzienlijk gedaald ten opzichte van de top voor de crisis. Daarnaast staat de hypotheekrente in historisch perspectief vrij laag. Bovendien hebben consumenten vanwege de onzekerheid van de afgelopen tijd hun geld gespaard.

Tegenover deze omstandigheden die voor kopers gunstig zijn, staat dat de financiering van woningen een probleem is. Eerder werd al genoemd dat er sinds januari 2011 strengere regels gelden voor hypotheekverstrekkers en dat de Gedragscode Hypothecaire Financieringen die sinds augustus 2011 de leencapaciteit beperkt.

Maatregelen tegen overkreditering van consumenten zijn natuurlijk nodig. Het is echter van belang voor de woningmarkt dat consumenten gelegenheid blijven houden om te verhuizen. Dit evenwicht is precair en vraagt om een integrale aanpak van de woningmarkt. Het gaat dan om zowel de koop- als om de huurwoningmarkt. Pas bij een integrale aanpak van de woningmarkt is structurele verbetering mogelijk.

Geen opmerkingen:

Een reactie plaatsen