donderdag 12 mei 2011

Woonconsument somberder over koopwoningklimaat

In het eerste kwartaal van 2011 is stemming van de Nederlandse consument over de koopwoningmarkt verslechterd. Per saldo 7% van de consumenten vindt het momenteel een ongunstige tijd om een woning te kopen. Volgens per saldo 22% zullen de prijzen dalen. Dat blijkt uit de Woonbarometer over het eerste kwartaal van 2010 van WoonKennis.

* Aandeel consumenten dat dalende prijzen verwacht stijgt met 9%-punt
* Stemming over koopwoningklimaat negatiever geworden
* Aandeel consumenten dat negatief is over de woningmarkt stijgt 5%-punt

Nog altijd denkt circa de helft van de Nederlanders dat de prijzen van koopwoningen ongeveer gelijk zullen blijven. Het saldo van consumenten dat een prijsdaling op de woningmarkt verwacht, heeft wel een flinke sprong gemaakt.

Daarnaast denkt 33% dat de prijzen zullen dalen, terwijl 11% een stijging verwacht. Het aandeel dat denkt dat de prijzen zullen dalen is sinds het derde kwartaal van 2009 niet meer zo hoog geweest. Tevens is het aandeel dan een prijsstijging verwacht niet zo laag geweest als toen.



Saldo prijsontwikkeling
Van de verwachtingen van consumenten met betrekking tot de huizenprijzen is een saldo gemaakt om de ontwikkeling in de tijd zichtbaar te maken. Een negatief saldo betekent dat er een stijging van de huizenprijzen verwacht wordt, bij een positief cijfer verwacht men een daling.

In het eerste kwartaal van 2011 komt het saldo over de huizenprijsverwachting op 22. Per saldo verwachten consumenten dus dat woningprijzen zullen dalen. Na drie maanden redelijk stabiel te zijn stijgt het saldo. Meer mensen verwachten dus een prijsdaling.


Sentiment

Uiteraard is de stemming van de woonconsument afhankelijk van ontwikkelingen op de woningmarkt en macro-economische factoren. Bovendien is de positie van de individuele consument op de woningmarkt bepalend voor zijn sentiment.

Het grote aanbod te koop staande woningen drukt de prijs en zorgt ervoor dat kopers ruime keuze hebben. Starters zullen dalende huizenprijzen als gunstige ontwikkeling zien. Consumenten die hun woning willen verkopen zullen die ontwikkeling echter met lede ogen aanzien.

Momenteel ligt er nog een herziening van de hypotheekregels op tafel. Minister van Financiën De Jager, de Nederlandse Vereniging van Banken, het Verbond van Verzekeraars en de Autoriteit Financiële Markten hebben een gedragscode opgesteld voor het verstrekken van hypotheken. Het gaat dus niet om wetgeving, maar om een akkoord tussen deze partijen.

De regels gelden vanaf aanstaande augustus. Belangrijkste wijzigingen zijn dat maximaal 110% in plaats van 120% van de marktwaarde van een huis mag worden geleend, en dat maximaal 50% van de lening aflossingsvrij mag zijn.

Overigens mogen banken meer dan 110% van de marktwaarde uitlenen om de restschuld van consumenten te financieren. Bij het opstellen van de regels is dus rekening gehouden met de huidige situatie op de markt en met de doorstroming.



Saldo koopwoningklimaat licht negatief
Om het klimaat voor het kopen van een woning in de tijd te kunnen volgen, zijn er per kwartaal saldi berekend. Het saldo voor het koopwoningklimaat komt voort uit het percentage dat het een gunstig klimaat vindt, minus het percentage dat het een ongunstig klimaat vindt voor het kopen van een woning.

Het saldo zakt in het eerste kwartaal van 2011 van -2 naar -7. Dat komt vooral doordat het aandeel consumenten dat het koopwoningklimaat als ongunstig beoordeelt stijgt van 27% naar 33%. Het aandeel consumenten dat het koopwoningklimaat gunstig vindt stijgt licht, van 25% naar 26%.

Negatief nieuws woningmarkt

Nederlandse consumenten zijn in het eerste kwartaal van 2011 dus negatief in hun oordeel over of het een gunstig of een ongunstig moment is om een woning te kopen. Gezien de berichtgeving in de media is dat sentiment ook niet vreemd.

Daarbij zijn vanaf 1 januari 2011 de normen voor het afsluiten van een hypotheek strenger geworden zijn. Hierdoor kunnen consumenten die een NHG-hypotheek willen afsluiten minder lenen. Voor de laagste inkomens gaat de leencapaciteit met 20% achteruit.

Bovendien gaat vanaf augustus 2011 de bovengenoemde gedragscode voor financiële instellingen met betrekking tot hypotheekverstrekkingen. Dat zal voornamelijk een beperkend effect hebben op de leencapaciteit van consumenten.

Weliswaar werd de hypotheekrenteaftrek veiliggesteld door het kabinet Rutte I, van de financieringskant was het nieuws minder gunstig. De hypotheekrente stijgt weer, na langere tijd behoorlijk laag te hebben gestaan. De Nederlandse Mededingingsautoriteit kijkt of de marges die banken behalen op hypotheken niet te hoog is.



Lange termijn
In principe is het een gunstige tijd om een woning te kopen: woningen staan langer te koop en huizenprijzen zijn al cumulatief zo'n 15% gedaald ten opzichte van de top voor de crisis. Daarnaast staat de hypotheekrente in historisch perspectief vrij laag.

Bovendien hebben consumenten vanwege de onzekerheid van de afgelopen tijd hun geld gespaard. Uit recent onderzoek van WoonKennis blijkt dat consumenten voor de lange termijn vertrouwen houden in de koopwoningmarkt. Een nieuwe woning blijven zij dus zien als een goede investering.

Uit onverwachte hoek kan er bovendien nog vraag ontstaan naar koopwoningen. Corporaties moeten nu 90% van hun woningen verhuren aan consumenten met een inkomen tot € 33.000 per jaar.

Consumenten die een hoger inkomen hebben, kunnen kiezen om in de particuliere sector te huren of om de koopwoningmarkt op te gaan. Als deze consumenten goede voorwaarden bij de banken krijgen of gebruikmaken van stimuleringsmaatregelen van gemeenten, zorgen zij voor groeiende vraag op de koopwoningmarkt.

Toch is er de fundamentele onzekerheid over een mogelijke hervorming van de woningmarkt. Rutte heeft tijdelijk de hypotheekrenteaftrek veilig gesteld, maar dat neemt niet weg dat de politiek er over een aantal jaar anders over kan denken.

Het spanningsveld tussen financiële stabiliteit en de mogelijkheid voor consumenten om een woning te kopen wordt momenteel uitgevochten. De prijs voor een stabielere financiële sector is dat de consument tegen steeds meer beperkingen aan loopt bij het verkrijgen van een hypotheek.

Daarnaast is het niet ondenkbaar dat de huurmarkt op termijn een verandering ondergaat. Uit vele hoeken komt immers een roep om meer marktwerking en daarbij wordt vaak gewezen naar de marktverstorende prijsregulering op de huurmarkt.



© WoonKennis 2011 / disclaimer / WoonKennis is onderdeel van BuildInfoConsult

Geen opmerkingen:

Een reactie plaatsen