dinsdag 12 april 2011

Woningmarkt in 1e kwartaal verder onder druk door scherpe financieringseisen

Hieronder het complete persbericht van de NVM over de Nederlandse Woningmarkt. De cijfers betreffen het 1e kwartaal van 2011.

Laagste verkoopaantallen sinds dieptepunt crisis - NVM wil dialoog met banken over ‘doorgeschoten’ hypotheekeisen - Nieuwe werkelijkheid woningmarkt: Vertrouwen consument herwinnen

De prijs van de gemiddeld verkochte woning lag met 227.000 euro 1% lager dan het voorgaande kwartaal. Dat meldt de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) in haar analyse van de woningmarkt over het eerste kwartaal van 2011, die vandaag is gepresenteerd*.

* De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn voorlopig

Het eerste kwartaal scoort normaal gesproken circa 7,7% lager dan het vierde kwartaal van het jaar daarvoor. Het afgelopen kwartaal dook daar met 14,3% minder transacties fors onder. Dit is mede het gevolg van het relatief goede laatste kwartaal van 2010, maar niettemin zorgwekkend. NVM-voorzitter Ger Hukker: “Terwijl de economie weer aantrekt, blijven consumenten op de woningmarkt afwachtend. Aan bijvoorbeeld de bezoekersaantallen op Funda zien we dat de verhuisbehoefte groot is, maar dat kopers uiteindelijk de stap toch niet durven te zetten. We zullen het vertrouwen van de consument moeten herwinnen. Dat is een uitdaging voor alle partijen op de woningmarkt, zowel overheid als bedrijfsleven.”

Het aantal transacties van 21.536 is vergelijkbaar met het slechte derde kwartaal van 2010 en daarmee één van de minste kwartalen sinds het dieptepunt van de kredietcrisis (eerste kwartaal 2009: 19.457 verkopen).

Ook in vergelijking met een jaar eerder is het aantal transacties gedaald, met in totaal 5,7%. Het totaal aantal woningverkopen – dus inclusief niet-NVM-makelaars – kwam afgelopen kwartaal naar schatting uit op 29.000.




Maatregelen missen samenhang
NVM-voorzitter Ger Hukker is bezorgd over de aanhoudende malaise op de woningmarkt. “We hadden al voorspeld dat de kleine ‘eindejaarsrally’ van 2010 niet blijvend zou zijn. Kopers blijven afwachtend en worden bovendien ontmoedigd door bijvoorbeeld het kieskeurige gedrag van banken, de financieringsproblemen bij particuliere erfpacht en het ontbreken van maatwerk richting consument. Hierdoor krijgen veel potentiële kopers hun hypotheek niet rond. Los van die maatregelen zien wij, de onder huizenkopers meest populaire rentevariant, van 10 tot 30 jaar vast, de rente afgelopen maanden fors stijgen, waarbij ook de toetsrente van de Nationale Hypotheek Garantie sterk is toegenomen.”

Volgens Hukker ontbreekt het aan regie in de maatregelen die thans rond de financiering van woningen worden genomen. Op aandringen van het Nibud hebben de banken hun kredieteisen met ingang van dit jaar aangescherpt. “Deze maatregelen zijn op zich niet altijd verkeerd, maar missen samenhang en versterken elkaar vaak negatief. Het stringente financiële beleid van na de crisis treft hiermee vooral woningzoekenden, maar inmiddels ook woningbezitters die hun hypotheek willen aanpassen. Onder meer de lagere inkomensgroepen en zelfstandig ondernemers worden serieus gedupeerd. Het kan toch niet de bedoeling zijn dat hele groepen op een onrechtvaardige manier worden uitgesloten?”

Hypotheek moet weer maatwerk worden
De NVM houdt de bancaire sector medeverantwoordelijk voor de huidige situatie op de woningmarkt. Hukker: “Ze zijn doorgeschoten in hun risicomijdend gedrag. Op deze manier worden eerder problemen gecreëerd dan opgelost. Zolang de woningmarkt blijft kwakkelen, zal er nooit sprake zijn van echt economisch herstel in deze sector. De NVM probeert de banken ervan te overtuigen dat het echt anders moet en ook anders kan en wil hierover een open discussie voeren. Banken moeten terug naar meer maatwerk en per geval beoordelen of een consument kredietwaardig is. Ze moeten binnen de gestelde kaders ‘AFM-proof’ opereren, in plaats van consumenten over één kam te scheren. Het zou de Nederlandse Vereniging van Banken sieren als ze een dergelijke oproep zou doen aan haar leden. Daarover willen we zo snel mogelijk met de NVB aan tafel.”

Prijzen verder onder druk
De woningprijzen stonden het afgelopen kwartaal verder onder druk. De gemiddeld verkochte woning leverde in het eerste kwartaal 227.000 euro op. Dit is 1% lager dan het voorgaande kwartaal en 1,6% lager dan een jaar geleden. Dit is nog altijd wel hoger dan op het dieptepunt van de woningmarkt (eerste kwartaal 2009), toen de prijs van de gemiddeld verkochte woning niet boven de 219.000 euro uit kwam. Hukker: “Bij alle woningtypen liggen de prijzen lager dan zowel een kwartaal als een jaar geleden.



Goedkope woningtypen hebben het meeste te lijden onder de prijsdruk, wat overigens voor starters op de woningmarkt weer een voordeel is. Zij krijgen meer huis voor minder geld en het aanbod is groot.”

Woningen staan doorgaans 9 maanden te koop
Halverwege het eerste kwartaal stonden 142,5 duizend woningen te koop bij NVM-makelaars. In de totale markt gaat het om naar schatting 192 duizend woningen in aanbod. Een kwart van het aanbod bestaat uit vrijstaande woningen, appartementen beslaan 28,4% van het aanbod. Gemiddeld staat een woning in het aanbod nu 268 dagen, ofwel bijna 9 maanden, te koop. Voor vrijstaande woningen is de looptijd van het aanbod gemiddeld zelfs een jaar.

Afgelopen kwartaal werden relatief meer appartementen verkocht dan in het voorgaande kwartaal (32,4% ten opzichte van 31,8% in Q4-2010). Tussenwoningen werden slechter dan gemiddeld verkocht, voor vrijstaande woningen was er iets meer animo.

Looptijd van het aanbod
Ook de tijd die het kost om een woning te verkopen, de zogenoemde verkooptijd, nam het afgelopen kwartaal toe. De verkooptijd van de gemiddelde woning bedroeg 145 dagen. Tussenwoningen werden sneller verkocht dan appartementen (respectievelijk 118 en 128 dagen). De verkooptijd van vrijstaande woningen bedraagt 238 dagen.



NVM-voorzitter Hukker benadrukt dat woningverkopers zelf grote invloed hebben op de verkoopbaarheid van hun woning. “Zet je woning op een aantrekkelijke manier in de markt, laat alles er piekfijn uit zien en zet in op een realistische vraagprijs. Wie zijn woning te hoog in de markt zet, is vroeg of laat gedwongen om de prijs een of meerdere keren bij te stellen en is uiteindelijk slechter af. De NVM-verkoopmakelaar kan daarbij adviseren.”

Groningen scoort beter dan Randstad
Regionaal is er sprake van flinke verschillen. De provincie Groningen, vooral gedomineerd door de stad Groningen, kent in het eerste kwartaal 2011 een toename van het aantal woningverkopen in vergelijking met een jaar eerder van 10%. Heel anders is het beeld in de provincies binnen de Randstad. In Utrecht en Noord-Holland daalde het aantal verkopen met 9% in vergelijking met een jaar eerder, Zuid-Holland met 10%. Naast de aantallen zijn ook de prijzen in de provincies Utrecht en Noord-Holland in vergelijking met een jaar eerder sterker gedaald dan het landelijke gemiddelde. Het gaat om een daling van 3,8% in de provincie Utrecht en 3,6% in Noord-Holland. Ook de provincie Noord-Brabant kende een sterker dan gemiddelde prijsdaling van 3,6%.

Vooruitzicht 2011: Nog geen herstel
De vooruitzichten over de rest van het jaar 2011 zijn vooralsnog gematigd. De woningmarkt moet wennen aan een nieuwe werkelijkheid. Hukker: “De NVM verwacht een lichte verbetering door het seizoen in het tweede kwartaal, maar we vrezen dat de verkopen van vorig jaar niet worden gehaald. Let wel, we praten nu over aantallen onder de 125.000, terwijl er vóór de crisis in een jaar gemakkelijk 200.000 woningen werden verkocht. Ook de prijzen zullen dit jaar verder onder druk blijven staan. We houden rekening met een terugval tot 5%.”

Meer woningen van de markt gehaald
Opvallend is dat het aantal woningen dat door verkopers van de markt wordt gehaald, blijft toenemen. In het afgelopen kwartaal verdwenen ruim 12.700 woningen van de koopwoningmarkt. Woningen die binnen twee weken opnieuw op de markt worden aangeboden, zijn hierin niet meegeteld. Niet eerder werden in één kwartaal zo veel te koop staande woningen van de markt gehaald. Vooral appartementen verdwijnen op deze manier van de markt. Hukker: “Het gaat hierbij vaak om verkopers die er uit moedeloosheid voor kiezen om hun woning voorlopig maar niet te verkopen. Ze blijven zitten waar ze zitten, ook al past hun huidige woning eigenlijk niet meer bij hun situatie. Het is ook waarschijnlijk dat een deel van de ingetrokken woningen wordt verhuurd of te huur wordt aangeboden.”

Oss en omgeving
In Oss e.o. zijn het afgelopen kwartaal 117 woningen verkocht, 14 minder dan in het 1e kwartaal vorig jaar. De transactieprijzen lagen ook nog eens 2% lager dan vorig jaar. De daling zit vooral in de goedkopere woning tot € 250.000,-

Veghel en omgeving
In Veghel e.o. zijn het afgelopen kwartaal 139 woningen verkocht. Vrijwel hetzelfde aantal en voor dezelfde prijs als als het eerste kwartaal van vorig jaar. Het aantal 2/1-kapwoningen is met -28% echter dramatisch veel lager dan vorig jaar.

maandag 4 april 2011

Andere manier van woning zoeken geeft meer rust

Woningmarkt
Iedereen ziet en merkt dat de woningmarkt is veranderd. Wat er vooral is veranderd is het vertrouwen van de (woon)consument. We denken dat we niets meer kunnen lenen, we denken dat de rente omhoog gaat, we denken dat de overdrachtsbelasting misschien verdwijnt, we denken in sommige gevallen dat het bij de werkgever mis gaat, we denken dat onze woonlasten ineens hoger worden dan begroot.

We denken, we denken, we denken.

Hypotheken
Ja, er gaat het een en ander veranderen op het gebied van hypotheken. Veel van die veranderingen werden al lang door de hypotheekverstrekkers gehanteerd.
Je kon al langer niet meer alles aflossingsvrij lenen, het totale te lenen bedrag was altijd al 125% van de executiewaarde (en dat is soms nog minder dan 110% van de koopsom).
En op termijn zullen alle hypotheken niet meer voor belastingaftrek in aanmerking komen.

Maar vadertje staat weet ook wel dat hij niet in 1 keer alles in het honderd kan laten lopen, want dat is vooral helemaal niet goed voor de staatskas.

Daarom het goede nieuws:
Veranderingen op hypotheekgebied gaan geleidelijk en veel veranderingen zijn al lang ingezet.

Geen risico's als je het goed doet
Blijven er dan nog risico's?
Niet als je het goed doet. Ga eens uit van je eigen verstand. Hebben we bij al die rare geldconstructies in ons achterhoofd niet gedacht: " Waar doen ze 't van?" en "Hoe is het mogelijk?"
Zorg er dus voor dat je een lening aangaat waarbij je eigen verstand ook zegt dat het klopt. En ik beloof je, daar hoef je niet voor te kunnen rekenen.
Het is een soort onderbuikgevoel dat in ieder mens zit ingebakken. Als je daar goed op let weet je gewoon of je goed zit of niet.

Woning zoeken met verstand
Hoe moet je dan naar een woning zoeken?
Er is maar 1 instrument en dat is kijken of (laten) uitrekenen hoeveel je voor je woonwensen kunt en wilt missen.
Als je dat weet, weet je hoeveel je kan lenen en als je weet hoeveel je kan lenen weet je wat voor huis je kan kopen.

Is het zo makkelijk?
Ja. Moeilijker is het in ieder geval niet.

Niet alles alleen doen
Maar je moet je wel laten helpen. Gewoon door een goede onafhankelijke adviseur op het gebied van hypotheken of financiële planning.
Ga je scheiden, stap dan naar een erkend financieel echtscheidingsadviseur.

Tel uit wat de nieuwe woning kost, hou rekening met de kosten koper en daar bovenop ook nog de kosten die je kwijt bent om te verhuizen, de woning naar je wensen te maken en eventueel uit te bouwen.
Om het allemaal niet te duur te maken zoek je eerst naar een woning die zoveel mogelijk aan je wensen voldoet.
Lukt dat niet en moet je een woning zoeken die minder aan je wensen voldoet, dan moet die dus ook goedkoper zijn dan waar je oorspronkelijk naar zocht omdat je meer aanpassingskosten zult maken.

Het eigen huis
Heb je zelf nog een huis te verkopen?
Daarvan heb je de overwaarde nodig.
Denk dan niet dat je de hoofdprijs krijgt, maar ga voor je rekenmodel eens een procent of 20 onder de prijzen die je op Funda ziet zitten.

ACTIE!
En koop dan dat huis! Spreek daarbij ruime voorwaarden af, zodat je zelf ook nog de tijd hebt om je eigen huis te verkopen.

Nu is namelijk de tijd om voor een hele schappelijke prijs een leuk huis te kopen.
Wanneer je niet de uitersten opzoekt komt het allemaal goed, hou je ruimte voor een tegenvallertje en koop en verkoop je leuk zonder problemen.

Het spreekwoord "Wie te diep in de kan kijkt........." is ook bij het kopen van een woning maar al te waar.

De huizenmarkt is gezond, prijzen zijn prima, aanbod voldoende, dus neem die stap!

Informatieadressen
Voor degelijk financieringsadsvies adviseer ik je Mirjam Evers van Hypotheekdesk Oss.

Voor meer informatie over woningen en de woningmarkt neem je gewoon contact op met ons kantoor in Oss of Veghel. Of kijk je op de site